تورم مسکن

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، روند افزایشی تورم تولید مسکن همچنان ادامه دارد و گرچه مقدار آن از میزان تورم مصرف‌کننده کمتر است.

درحالی‌که میانگین رشد قیمت مسکن در فصل تابستان نسبت به فصل بهار معادل ۵.۶ درصد بوده و عملا ۱.۶ درصد از هزینه تحمیل شده به نهاده‌های ساختمانی از محل کاهش سود ساخت‌وساز و فروش جبران شده است.

براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، هزینه نهاده‌های تولید ساختمان مسکونی در تابستان امسال ۷.۲ درصد نسبت به فصل بهار افزایش پیدا کرده است؛ درحالی‌که میانگین رشد قیمت مسکن در فصل تابستان نسبت به فصل بهار معادل ۵.۶ درصد بوده است.

بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های اخیر گرچه همچنان در سقف قیمتی معامله می‌شود و میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی هنوز از ۳۰ میلیون تومان پایین‌تر نیامده، اما به‌مراتب روند معقول‌تری نسبت به ۳ سال گذشته دارد و میزان رشد قیمت آن کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده بوده است.

با توجه به این که تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در تابستان امسال در محدوده ۴۳ تا ۴۵ درصد بوده، می‌توان گفت رشد هزینه‌های ساخت‌وساز مسکونی نیز در این فصل همچنان به طرز غیرمعقولی افزایش پیدا کرده است

در یک سال اخیر فارغ از گرانی‌های مقطعی برخی نهاده‌های ساختمان مسکونی نظیر سیمان که در دوره قطعی برق با جهش شدید مواجه شده بود، رکورد بیشترین افزایش قیمت به «گروه سیمان بتن شن و ماسه» اختصاص داشته است.

بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های اخیر گرچه همچنان در سقف قیمتی معامله می‌شود و میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی هنوز از ۳۰ میلیون تومان پایین‌تر نیامده، اما به‌مراتب روند معقول‌تری نسبت به ۳ سال گذشته دارد و میزان رشد قیمت آن کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده بوده است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «شرایط دریافت زمین رایگان چیست؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، داده‌های مربوط به سهم گروه‌های متراژی از معاملات مسکن از ابتدای سال ۹۷ تاکنون حاکی از این است که از ابتدای شروع دوره جهش قیمت مسکن تا مقطع فعلی که بازار داد و ستد ملکی در فاز پساجهش قرار دارد، نه تنها قدرت خرید طبقه متوسط و پایین تضعیف و سرکوب شد، بلکه حتی طبقات بالای درآمدی نیز از تورم بی‌سابقه ملکی آسیب دیدند.

جهش اخیر قیمت مسکن در تهران سبب شد، میانگین قیمت مسکن در نیمسال 1400 نسبت به شروع سال 97 با افزایش بی‌سابقه روبه‌رو و 7/ 5 برابر شود.

میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در شروع سال 97 حدود 5 میلیون و 580 هزار تومان بوده است. این مقدار در نیمسال جاری به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است.

افزایش 6 برابری آپارتمان های لوکس در نیمه شمالی تهران

این در حالی است که در نیمه شمالی شهر جهش قیمت به مراتب شدیدتر بوده است. در بازه زمانی مذکور میانگین قیمت مسکن در این مناطق که کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس‌متراژ است، شش برابر شده است.

داده‌های مربوط به حجم معاملات مسکن در گروه‌های متراژی مختلف حاکی از این است که نه تنها در متراژ مصرفی، تمایل به خرید خانه‌های کوچک‌تر افزایش یافته است، بلکه حتی در گروه‌ آپارتمان‌های مسکونی لوکس‌متراژ که سهم معاملات آن به واسطه جنس متفاوت متقاضیان خرید این واحدها، اغلب مستقل از شرایط بازار چه در دوره رونق و چه در دوره رکود بالا و پایین چندانی ندارد، در دوره اخیر جهش کاهش معناداری پیدا کرده است.

تورم 5 برابری مسکن در طی سه سال

تورم بی‌سابقه ملکی در تهران سبب شد میانگین قیمت مسکن در نیمسال 1400 نسبت به شروع سال 97 با افزایش بی‌سابقه روبه‌رو و 7/ 5 برابر شود. میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در شروع سال 97 حدود 5 میلیون و 580 هزار تومان بود و این مقدار در نیمه سال جاری به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است.

بررسی ها حاکی از این است که سهم معامله آپارتمان‌های لوکس با مساحت بیش از 180 مترمربع که در ابتدای سال 97 حدود 5 درصد بود، طی یک روند کاهشی در نیمه سال 1400 به 6/ 3 درصد تنزل پیدا کرده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «خانه‌سازان چینی به ایران نزدیک‌تر شدند؟» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، ساخت مسکن اجاره‌ ای با توجه به پروسه ساخت، به معنای «انتقال زمان حل مشکل مستاجرها به سال ۱۴۰۲» است؛ ضمن آنکه موتور تورم اجاره با آن سیاست از کار نخواهد افتاد.

یک بررسی از ساده بازار مسکن کاملا مشخص می‌کند، معادل حداقل ۲برابر تیراژ مدنظر دولت برای ساخت مسکن اجاره‌ای، «آپارتمان بلااستفاده» و آماده عرضه برای اجاره وجود دارد که اگر «معافیت مالیاتی ملاکان» از طریق «اخذ مالیات سالانه بر ملک» پایان یابد، واحدها به فوریت روانه بازار می‌شود. این مالیات ترمز تورم مسکن را می‌کشد.

اعلام یک سیاست پیشنهادی جدید با هدف ساماندهی بازار اجاره خطر بروز خطای دوم در این بازار در شرایط بحرانی فعلی را به متولی مسکن گوشزد می‌کند.

بررسی‌های به عمل آمده نشان می‌دهد، سیاست اختصاص سهمیه ساخت 150هزار واحدی مسکن‌های اجاره‌ای از مجموع برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال به تازگی به عنوان سیاست پیشنهادی در این بخش ارائه شده است که دیدگاه‌های کارشناسی خطر بروز خطای دوم در بازار اجاره، به فاصله نسبتا کوتاهی از شکست سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، را مطرح می‌کند.

آن‌طور که اخیرا اعلام شده قرار است سهمیه‌ای معادل 150 هزار واحد مسکونی از پروسه ساخت یک میلیون مسکن در سال، به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری اختصاص یابد. اگرچه متولی مسکن با نیت ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره‌بها، نوسان نرخ والتهاب در این بازار این پیشنهاد را در دست بررسی دارد اما کارشناسان می‌گویند سیاست عرضه به بازار اجاره در این قالب نیازمند پیش‌نیازها و اقدامات قبلی است. اقداماتی که قبل از اجرای این سیاست می‌تواند به فوریت منجر به افزایش عرضه به بازار و انتفاع مستاجران شود.

بازار اجاره مسکن از تابستان سال گذشته به دنبال سیاست تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در کشور کلید خورد. سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب‌پذیر در برابر زیان‌های ناشی از شیوع کرونا، در ستاد ملی مقابله با کرونا اقدام به تعیین ضوابطی برای بازار اجاره کرد. در این مصوبه سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در کشور به طور متوسط 20 درصد (25 درصد برای تهران، 20 درصد برای مراکز استان‌ها وشهرهای بزرگ و 15 درصد برای سایر شهرها)، تعیین شد.

در حالی که از همان ابتدای تصویب این دستورالعمل و با وجود نیت مثبت سیاستگذار برای کنترل التهاب در بازار اجاره و حمایت از مستاجران از این مسیر، گروهی از کارشناسان این سیاست را برنامه‌ای ناکارآمد و محکوم به شکست اعلام کردند، آمارها نیز این موضوع را تایید می‌کند.

مطالعه بیشتر: مطلب «وزیر راه: قرار نیست سالی یک میلیون مسکن بسازیم!» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، شهرام نادری به دلایل بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان در بازار مسکن و تاثیر آن در رکود مسکن اشاره کرد و گفت: ما در بازار مسکن دچار یک بیماری خاصی شده‌ایم که این بیماری شامل (تورم توام با رکود) است که این بدترین شکل بازار در اقتصاد محسوب می‌شود.

وی در ادامه مطلب فوق افزود: تورمی که در بازار مسکن به وجود آمده است باعث شده یک بلاتکلیفی برای طرفین معامله (خریدار و فروشنده) به وجود بیاید.

نادری با بیان اینکه مشاوران املاک نیز در همین سردرگمی به سر می‌برند، بیان کرد: زمانی که یک بازاریابی ملکی صورت می‌گیرد، هم به لحاظ نفر ساعت و هم به لحاظ سرمایه‌گذاری که مشاوران انجام می‌دهند باید به صرفه باشد؛ اما شرایط فعلی به نحوی است که این موضوع اتفاق نمی‌افتد.

مدیر معاملات هلدینگ دلتا می‌گوید: متاسفانه زمانی که شخصی می‌بیند ملکش به فروش نمی‌رود کنار می‌کشد و این امر به بازار مشاوران نیز ضربه می‌زند.

نادری تصریح کرد: تورم در بخش‌های جزئی‌تر مانند مصالح ساختمانی، افزایش حقوق نیروی انسانی و … در بازار مسکن تاثیرگذار است.

وی در پاسخ به این سوال که به نظر شما دولت باید چه سیاست‌هایی را در پیش بگیرد که بازار مسکن از رکود خارج شود، عنوان کرد: رکود مسکن تا زمانی که تورم در این بازار است همچنان ادامه دارد.

نادری در ادامه مطلب فوق افزود: زمانی که اقتصاد بیمار باشد هر عامل می‌تواند در آن تاثیرگذار باشد. متاسفانه بیماری اقتصاد باعث شده سیاست‌های کلانی که گرفته می‌شود هیچ تاثیری در از بین رفتن این رکود نداشته باشد.

مدیر معاملات هلدینگ دلتا اظهار داشت: تا زمانی که نتوانیم تورم را مهار کنیم و دولت وارد میدان نشود، متاسفانه همچنان رکود در بازار مسکن وجود خواهد داشت؛ از همین رو لازم است که دولت اقدام به اخذ سیاست‌هایی کند که ضمانت اجرایی داشته باشد.

بخش دوم این مصاحبه در آینده نزدیک منتشر خواهد شد اما شما می‌توانید ویدیو این مصاحبه در صفحه دلتا تاک مشاهده کنید.

مطالعه بیشتر: مطلب «اجاره مسکن در پاییز کاهش می‌یابد!» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بازار معاملات مسکن با میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت در میانه تابستان نسبت به تیرماه ۳ درصد رشد کرد این درحالی است که شرایط بازار مسکن همچنان در وضعیت رکودی قرار دارد

برخی از کارشناسان معتقدند روند تورم ماهانه مسکن ادامه خواهد یافت اما گروهی دیگر همچنان امیدوارند بازار در مسیر توقف قیمتی قرار گرفته و تورم مسکن صفر شود.

شناخت و درک درست از مشخصات شرایط بازار مسکن توسط دولت و انتخاب تیم اقتصادی جدید می تواند آینده تازه‌ای را پیش روی بازار ملک قرار داده و تصمیم گیری درست تر در ارتباط با نحوه عمل در این بازار داشته باشند.

هم‌اکنون این بازار از یک سو با شرایط فوق‌العاده حساسی به لحاظ عمق زیاد رکود روبرو است و از سوی دیگر با خروج بازار از دسترس سمت تقاضای مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها مواجه شده است.

در این رابطه مهم‌ترین برنامه دولت رئیسی در بخش مسکن به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی اختصاص داده شده است.

دولت جدید اعلام کرده قصد دارد از طریق اجرای این برنامه عرضه مورد نیاز در بازار را تامین کند. همچنین فعالان بازار اعم از گروه خریدار، فروشنده، سازنده، مالکان زمین و واسطه‌های بازار معاملات مسکن را کمک رسانی کند.

تصمیمات و سیاست‌های جدید به قدری از اهمیت برخوردارند که می‌توانند جهت کلی بازار را در چهار سال آینده تعیین کنند.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «قول وزیر راه برای مسکن اقشار کم درآمد» از مجله دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» به نقل از دنیای اقتصاد، پایان مرداد ماه امسال، تورم مسکن در مناطق جنوب تهران (مناطق 9 تا 20) با میانگین تورم مسکن شهر تهران، تقریبا سر به سر شد. این در حالی است که از ابتدای عصر اول جهش قیمت مسکن یعنی از ابتدای سال 96 (دوره پیش‌رونق) تورم مسکن در مناطق جنوب تهران همواره از میانگین تورم مسکن تهران و همچنین تورم مسکن در مناطق شمالی (مناطق 1 تا 5) عقب‌تر بود.

از ابتدای سال 96 که دوره پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن شهر تهران آغاز شد تا تیرماه 98 همواره سرعت رشد قیمت مسکن در شمال تهران بیشتر از مناطق جنوب پایتخت بود. اما از تیر ماه 98 که تورم ماهانه مسکن دچار سکته شد و از 6 درصد خرداد به یک درصد رسید و سپس در مرداد و شهریور منفی شد، عصر دوم جهش قیمت مسکن آغاز شد.

در عصر دوم جهش قیمت مسکن، گذشته از اینکه در میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران تغییراتی ایجاد شد، رفتار و جنس متقاضیان خرید و فروش در بازار نیز تغییر کرد. در عصر دوم جهش قیمت و بعد از سکته تورمی بازار ملک در تیرماه 98، سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب تهران در مقایسه با تورم مسکن این مناطق در عصر اول جهش، افزایش یافت. به گونه‌ای که می‌توان گفت در این زمان رالی مناطق جنوبی با مناطق شمالی بر سر تورم مسکن آغاز شد.

یکی از مهم‌ترین مشخصات بازار معاملات واحدهای مسکونی در عصر دوم جهش قیمت مسکن که منجر به شروع رالی تورم مسکن بین مناطق جنوب و شمال تهران شد، افزایش تعداد سفته‌بازها در بازار مسکن به خصوص در مناطق جنوبی بود. افزایش حضور سفته‌بازها در این مناطق یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب تهران بود. حضور سفته‌بازها در عصر دوم جهش قیمت مسکن تا نیمه 99 به میزان محسوسی افزایش یافت. اگر چه در عصر اول جهش قیمت مسکن به دلیل سرعت بالای تورم مسکن در مناطق شمال تهران، فاصله متعارف قیمت بین مناطق شمال و جنوب شهر تهران تبدیل به گسل قیمتی شد اما در عصر دوم جهش که همچنان نیز ادامه دارد، سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی افزایش یافته است.

در بهار امسال قیمت مسکن در شهر تهران به میزان محسوسی افت کرد. در دو ماه ابتدایی سال جاری میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با اسفندماه سال گذشته، 5 درصد ریزش کرد

در سکانس اول که از ابتدای سال 96 تا انتهای سال 99 است میانگین تورم مسکن شهر تهران برابر با 522 درصد یا معادل 2/ 6 برابر است. این میزان در مناطق 1 تا 5 (مناطق شمالی) برابر با تورم 570 درصدی یا 7/ 6 برابری و در مناطق 9 تا 20 (مناطق جنوبی) معادل 488 درصد یا 8/ 5 برابر است.

اما در سکانس دوم، شرایط به نحو قابل توجهی تغییر کرده است. از ابتدای سال 96 تا پایان مرداد 1400 در حالی میانگین تورم مسکن شهر تهران به 606 درصد یا 7 برابر رسیده است که این میزان برای مناطق 1 تا 5 یا مناطق شمالی برابر با 648 درصد یا معادل 5/ 7 برابر است. تورم مناطق جنوبی (9 تا 20) نیز معادل 590 درصد یا 9/ 6 برابر برآورد می‌شود.

بررسی بازدهی پنج ماهه بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال 1400 نشان می‌دهد از ابتدای امسال تا پایان مرداد ماه قیمت مسکن در کل پایتخت 2 درصد افزایش یافته است. این میزان رشد در مناطق 1 تا 5 برابر با  منفی یک در‌صد و در مناطق 9 تا 20 برابر با 7 درصد بوده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «رونق خرید و فروش خانه در پردیس» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بازار مسکن شهر تهران طی شش ماه اخیر در محدوده ۳۰ میلیون تومان قرار گرفته و در واقع رشد شش ماه اخیر این بازار نزدیک به صفر بوده است.

این در حالی است که از اسفند پارسال تا مرداد امسال بازار مسکن در یک مسیر مشخص با ریزنوساناتی از کانال ۲۹ به ۳۰ و برعکس حرکت کرده است.

با وجود رسیدن تورم عمومی به ۴۵ درصد و تورم نقطه به نقطه به ۴۳ درصد، تورم یک ساله بازار مسکن ۳۴ درصد بوده که از عقب‌ماندگی ۹ واحد درصدی بازار مسکن حکایت دارد.

اما نکته قابل توجه، ثبات بازار مسکن در شش ماهه اخیر است که افت انتظارات تورمی در این بازار را نشان می‌دهد. این ثبات در شرایطی ایجاد شده که شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در یک سال اخیر بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته و گزارش اتاق تعاون ایران از تیرماه ۱۴۰۰ حاکی از کاهش تیراژ ساخت و ساز و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی حکایت دارد.

آمار و ارقام گویای آن است که بازار مسکن هنوز از قفس قیمتی ۳۰ میلیون تومان رها نشده و با توجه به دریافت اخبار امیدبخش از سوی دولت مبنی بر وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی، کنترل بازار ارز و تقویت احتمالات درباره احیای مذاکرات هسته‌ایی بعید به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال جاری بازار مسکن رشد لجام‌گسیخته‌ای را تجربه کند.

آیا بازارهای موازی، قیمت مسکن را گران می‌کند؟

با اینکه برخی معتقدند افزایش نسبی قیمت دلار و خودرو که طی هفته‌های اخیر اتفاق افتاده می‌تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود، تجربه نشان داده شروع فرآیند رشد این بازارها لزوما نمی‌تواند همزمان باشد؛ چرا که مولفه‌های بسیاری در جهت‌دهی بازارها وجود دارد و ظرفیت درونی هر بخش مسیر آن را مشخص می‌کند.

در پایان به این نکته اشاره می‌کنیم که نمی‌توان با قاطعیت از تحرک نسبی یا رکود بازار مسکن در آینده نزدیک سخن گفت. از طرف دیگر بازار مسکن یک بازار دیرپذیر است که نسبت به نوسانات دیگر بخش‌ها دیر واکنش نشان می‌دهد.

مطالعه بیشتر: مطلب «کوچ مستاجران به جنوب شرق تهران» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» بازار مسکن تهران همچنان در رکود به سر می برد اما بالا رفتن قیمت دلار و مصالح ساختمانی، اشتیاق فروشندگان برای فروش ملک کم شده است.

صاحبان ملک با توجه به نداشتن برداشت روشن از آینده بازار مسکن در فروش ملک خود دچار تردید شده‌اند. از سوی دیگر نیز خریدار زیادی وجود ندارد.

به نقل از یکی از مشاوران املاک منطقه غرب تهران به ایسنا: با توجه به اینکه دولت جدید هنوز به طور کامل پا نگرفته است اما عرضه کنندگان ملک چشم انتظار آینده و سروسامان دادن بازار بلاتکیلف مسکن هستند.

بیشتر فایل‌های موجود در املاک، آپارتمان‌های قدیمی هستند و مدت هاست خریداری نداشته است که البته عدم توان خریدار در این قضیه بی‌تاثیر نبوده است.

وی در ادامه افزود: حدود پنج ماه است که هیچ نوع رشد قیمت در بازار مسکن تهران نداشته‌ایم. بنابراین حتی در صورت تحرک نسبی هم نمی‌توان انتظار رشد سنگین قیمت‌ها را داشت.

پیشی گرفتن تورم مصالح ساختمانی از تورم بازار مسکن در بهار امسال تاثیر منفی بر روی روند ساخت و ساز داشته است.

معمولا مهمترین عوامل در سوق‌دهی به قیمت‌ها در بازار مسکن، تکمیل دوره رکود، تاثیر تورم بازارهای موازی و تحرک ناشی از ظرفیت درونی این بازار است که هم‌اکنون در بازار مسکن قابل مشاهده نیست.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «بازگشت بدبینی به فضای بازار مسکن» را از مجله ملکی دلتا بخوانید.