اجاره بها

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، ساخت مسکن اجاره‌ ای با توجه به پروسه ساخت، به معنای «انتقال زمان حل مشکل مستاجرها به سال ۱۴۰۲» است؛ ضمن آنکه موتور تورم اجاره با آن سیاست از کار نخواهد افتاد.

یک بررسی از ساده بازار مسکن کاملا مشخص می‌کند، معادل حداقل ۲برابر تیراژ مدنظر دولت برای ساخت مسکن اجاره‌ای، «آپارتمان بلااستفاده» و آماده عرضه برای اجاره وجود دارد که اگر «معافیت مالیاتی ملاکان» از طریق «اخذ مالیات سالانه بر ملک» پایان یابد، واحدها به فوریت روانه بازار می‌شود. این مالیات ترمز تورم مسکن را می‌کشد.

اعلام یک سیاست پیشنهادی جدید با هدف ساماندهی بازار اجاره خطر بروز خطای دوم در این بازار در شرایط بحرانی فعلی را به متولی مسکن گوشزد می‌کند.

بررسی‌های به عمل آمده نشان می‌دهد، سیاست اختصاص سهمیه ساخت 150هزار واحدی مسکن‌های اجاره‌ای از مجموع برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال به تازگی به عنوان سیاست پیشنهادی در این بخش ارائه شده است که دیدگاه‌های کارشناسی خطر بروز خطای دوم در بازار اجاره، به فاصله نسبتا کوتاهی از شکست سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، را مطرح می‌کند.

آن‌طور که اخیرا اعلام شده قرار است سهمیه‌ای معادل 150 هزار واحد مسکونی از پروسه ساخت یک میلیون مسکن در سال، به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری اختصاص یابد. اگرچه متولی مسکن با نیت ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره‌بها، نوسان نرخ والتهاب در این بازار این پیشنهاد را در دست بررسی دارد اما کارشناسان می‌گویند سیاست عرضه به بازار اجاره در این قالب نیازمند پیش‌نیازها و اقدامات قبلی است. اقداماتی که قبل از اجرای این سیاست می‌تواند به فوریت منجر به افزایش عرضه به بازار و انتفاع مستاجران شود.

بازار اجاره مسکن از تابستان سال گذشته به دنبال سیاست تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در کشور کلید خورد. سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب‌پذیر در برابر زیان‌های ناشی از شیوع کرونا، در ستاد ملی مقابله با کرونا اقدام به تعیین ضوابطی برای بازار اجاره کرد. در این مصوبه سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در کشور به طور متوسط 20 درصد (25 درصد برای تهران، 20 درصد برای مراکز استان‌ها وشهرهای بزرگ و 15 درصد برای سایر شهرها)، تعیین شد.

در حالی که از همان ابتدای تصویب این دستورالعمل و با وجود نیت مثبت سیاستگذار برای کنترل التهاب در بازار اجاره و حمایت از مستاجران از این مسیر، گروهی از کارشناسان این سیاست را برنامه‌ای ناکارآمد و محکوم به شکست اعلام کردند، آمارها نیز این موضوع را تایید می‌کند.

مطالعه بیشتر: مطلب «وزیر راه: قرار نیست سالی یک میلیون مسکن بسازیم!» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بررسی آمارها نشان از افزایش ۷.۳ درصدی قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی نقاط شهری استان فارس در تابستان امسال نسبت به بهار دارد.

این در حالی است که تورم نقطه به نقطه بهار امسال یعنی نسبت به فصل مشابه سال قبل عدد 29.1 را نشان می‌دهد به‌عبارتی تورم نقطه‌ای اجاره بها در تابستان نسبت به بهار حدود چهار درصد کاهش داشته است.

در این میان استان فارس نیز با تورم نقطه‌ای 19.6 درصد در قیمت اجاره‌بها در رتبه 28 میان استان‌های دیگر قرار گرفته که نسبت به بهار وضعیت بهتری دارد چراکه در بهار این نرخ 23.3 درصد و رتبه استان نیز 24 بوده است.

به این ترتیب تابستان امسال شاخص افزایش قیمت اجاره بها در فارس 189.2 بوده که نسبت به فصل قبل 7.3 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 19.6 درصد افزایش داشته است.

قاسم تابنده‌ماه رئیس سابق اتحادیه املاک شیراز درخصوص قیمت اجاره بها در فارس اعلام کرد: در تابستان تقاضا برای اجاره بیشتر است و باید افزایش قیمت‌ها بیشتر باشد.

وی اظهار کرد: آنچه در بازار مسکن نیز در کلانشهر شیراز دیده می‌شود و مردم به صورت ملموس آن را دریافت می‌کنند افزایش قیمت اجاره بها است که شاید یکی از دلایلش اشتباه بودن آمارها با واقعیت موجود باشد.

از آنجا که مسکن و اجاره آن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است، شفاف سازی آمارهای این حوزه می‌تواند به حل یکی از مشکلات و مطالبات اصلی مردم کمک کند. موضوعی که باید توسط کارشناسان و نمایندگان مجلس به دقت بررسی و در اختیار رسانه‌ها قرار داده شود.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «تامین مسکن در تهران چند سال زمان نیاز دارد؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، محمد آراسته فر در ابتدای این برنامه در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه چرا نرخ سقف اجاره بها که توسط دولت 25 درصد اعلام شد، اغلب توسط صاحبخانه‌ها رعایت نشد و گاها شاهد افزایش صددرصدی اجاره بها نیز بودیم، توضیح داد: در این رابطه، دولت سیاستی که اتخاذ کرد به نوعی یک سیاست قهری بود. این سیاست باعث شد تا این موضوع به صورت دستوری شود.

وی در ادامه افزود: با توجه به اینکه مرکز آمار ایران نرخ تورم سال گذشته را 50 درصد اعلام کرده است و از سوی دیگر مالک نیز به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی با توجه با این نرخ تورم، قصد دارد بخشی از هزینه‌های زندگی را از محل اجاره بها تامین کند.

آراسته فر بیان داشت: بسیاری از صاحبخانه‌ها به دلیل نرخ تورم، نرخ سقف تعیین شده را رعایت نکردند و با هر ترفندی به دنبال بلند کردن مستاجر خود بودند.

مدیر معاملات هلدینگ دلتا در خصوص تاثیر وام ودیعه مسکن در بازار اجاره بها، توضیح داد: اخذ این وام کار راحتی نیست و بر اساس اعلام برخی رسانه‌ها برخی از بانک‌ها سنگ پیش پای مردم برای پرداخت این وام می‌اندازند.

وی معتقد است که دولت به جای اینکه بگوید که موجر حق بلند کردن مستاجر را ندارد، می‌توانست اعلام کند که قراردادها باید یک تا پنج ساله شود و هر سال بر اساس نرخ تورم یک رقمی را برای افزایش نرخ اجاره بها اعلام می‌کرد.

آراسته فر با بیان اینکه این اقدام دولت منجر به تنش بین موجر و مستاجر شد، گفت: اقساط این وام‌ها زیاد است و بسیاری از مردم توانایی پرداخت آن را ندارند. این نوع وام ها تنها به مانند یک مُسکن عمل می کند و نتیجه در کاهش و کنترل قیمت اجاره بها نخواهد داشت.

شما در اینجا (قسمت سوم «دلتا تاک»، وضعیت بازار اجاره بها) می‌توانید ویدئو کامل این گفتگو را مشاهده کنید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، اگرچه در دو سال کرونایی اخیر (۱۳۹۹ و ۱۴۰۰)، ستاد ملی مقابله با کرونا دو مصوبه مهم در خصوص بازار رهن و اجاره مسکن شامل: «۱. تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها برای شهر تهران» و «۲. اعطای تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن به مستأجران تهرانی» را تصویب کرد.

اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بیشتر مستأجران، هم برای فرار از شرایط کرونایی و هم به دلیل افزایش بیش از تصور اجاره بها، حاضر به جابه‌جایی نیستند و با ارقام پیشنهادی موجران و مالکان که عموماً از سقف ۲۵ درصد بسیار بیشتر است، کنار می‌آیند.

این اتفاقات از سوی برخی کارشناسان اقتصاد مسکن با عنوان «شکست سیاست‌های تعیین دستوری سقف اجاره بها» تعبیر شده است.

از سوی دیگر، تسهیلات ودیعه مسکن نیز به دلیل موانع بزرگی که بانک‌ها مقابل متقاضیان خصوصاً در زمینه ضمانت‌های بانکی قرار می‌دهند، به سختی قابل دریافت است و بخش مهمی از مستأجران مشمولِ دریافت این تسهیلات، عطای آن را به لقایش بخشیده‌اند.

از سوی دیگر، به گفته برخی مستأجران، انتشار خبر اعطای تسهیلات ودیعه مسکن سبب شده تا موجران نیز با سوءاستفاده از این فرصت، تا ۷۰ میلیون تومان به رقم ودیعه مسکن واحدهای مسکونی مصرفی و کوچک متراژ خود، اضافه کنند.

به عنوان مثال در حال حاضر در محله‌های متوسط و ارزان‌تر پایتخت، اجاره بهای واحدهای مسکونی مصرفی ۵۰ تا ۸۰ متری با افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی ظرف یک ماه اخیر روبه رو بوده‌اند. به گونه‌ای که برای یک واحد ۶۲ متری ۱۰ سال ساخت در محله آذربایجان در منطقه ۱۰ تهران با پارکینگ، آسانسور و انباری ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳.۵ میلیون تومان اجاره ماهیانه در نظر گرفته شده که به گفته مشاور املاک مربوطه، واحد مسکونی مشابه در خرداد امسال، با اجاره ۲.۵ میلیون تومان عرضه شده بود که افزایش یک میلیون تومانی اجاره مسکن در ۳ ماه، بی سابقه بوده است.

همچنین واحد ۶۸ متری ۷ سال ساخت در یکی از مناطق ارزان قیمت شرق پایتخت که در بهار امسال با ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه برای رهن کامل فایل شده بود، به گفته مشاور املاک فعال در این نقطه از تهران در حال حاضر با ۳۵۰ میلیون تومان به مستأجران عرضه می‌شود.

افزایش قیمت رهن و اجاره در حاشیه شهر

یک واسطه بازار املاک مسکونی با بیان اینکه ارقام رهن و اجاره مسکن برای واحدهای مسکونی مصرفی و کوچک متراژ در حاشیه تهران نیز رشد داشته، گفت: مثلاً یک واحد ۵۵ متری ۱۲ سال ساخت در منطقه ۱۸ (شهرک ولیعصر) که تا چند ماه قبل جزو ارزان‌ترین واحدهای اجاری تهران بودند، در پی افزایش اجاره بها در روزهای اخیر، با افزایش قیمت مواجه شده و از سوی مالک چنین واحدی، با ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی و اجاره ماهانه ۱.۵ میلیون تومانی فایل شده است.

وی افزود: این ارقام در تابستان سال گذشته برای واحدهای تا ۷۰ متری در نیمه شمالی منطقه ۱۰ تهران به عنوان رهن و اجاره فایل می‌شد اما در سال جاری برای واحدهای مناطق حاشیه‌ای پایتخت در نظر گرفته شده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «افزایش سقف وام مسکن در فرابورس» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از سیدمحمد مرتضوی، بسیاری از مردمی که امروز دنبال اجاره واحد مسکونی هستند با تغییر الگوی سکونتی و دسترسی به منازل مناسب از نظر قیمت و کیفیت، به‌جای رهن واحد یک میلیاردی در شمال شهر تهران اقدام به خرید خانه می‌کنند.

وی ادامه‌داد: اگر در جنوب تهران واحدهای مناسب با متراژ پایین ساخته شود بسیاری از مستاجران شمال پایتخت امکان خرید خانه را خواهند داشت و برای رسیدن به این وضعیت نیاز به تولید مسکن داریم.

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: تاثیر ساخت طرح میلیونی مسکن را در تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضا مهم است و آمارها حکایت از افزایش ۴۰ درصدی اجاره واحد مسکونی در یک سال گذشته دارد که ناشی از پایین آمدن قدرت خرید مسکن است.

وی ادامه‌داد: سال به سال قدرت خرید مردم به عنوان بهره‌برداران اصلی ساختمان کمتر شده و کاهش قدرت خرید مسکن به عاملی برای افزایش تقاضا در بازار تبدیل شده است. مرتضوی گفت: اکنون تقاضا به یکباره از حد ن******** بالاتر رفته و موجب افزایش قیمت شده است، البته بخشی از این افزایش قیمت هم پیشنهاد خود مالکین است.

وی ادامه‌داد: عامل دوم گرانی فایل‌های رهن و اجاره بحث «افزایش دارایی‌های ملکی» است. مرتضوی افزود: فرمول رهن‌خانه در سال ۹۶ تقسیم ارزش خانه بر شش یا هفت بود و امروز این نسبت باید تقسیم بر ۱۰ یا ۱۲ شود تا مناسب رهن و جیب متقاضی باشد.

قرار است به پشتوانه قانون «جهش تولید مسکن» به سال‌های دوری بازگردیم که رقم تولید مسکن از مرز ۶۰۰ هزار واحد عبور می‌کرد چرا که تولید سالیانه مسکن از متوسط ۶۰۰ هزار واحد در سال‌های ١٣٩٢ و قبل از آن، در حال‌حاضر به متوسط سالیانه نزدیک به ۴٠٠ هزار واحد رسیده است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «اگر خانه ندارید بخوانید» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، سید البرز حسینی با اشاره به افزایش سرسام آور اجاره بها مسکن، گفت: با توجه به افزایش نرخ اجاره بها و بروز مشکلات اقتصادی ناشی از کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا در جهت حمایت از مستاجران، مصوبه‌ای در خصوص تعیین سقف اجاره بها و عدم جابه‌جایی مستاجران با همکاری قوه قضاییه تصویب کرد.

وی ادامه داد: اجرای مصوبه ستاد کرونا با توجه به اینکه در روزهای آخر دولت قرار داشتیم، کارها به صورت کلی رها و بیش از 90 درصد آن اجرایی نشد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: بسیاری از مردم برای وام ودیعه مسکن ثبت نام کردند که متاسفانه این مصوبه نیز اجرایی نشده و  بعد از گذشت چند ماه هنوز خبری از پرداخت وام نیست.

این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی با اشاره به افزایش بیش از 2 برابری اجاره‌بها در برخی مناطق تهران، اضافه کرد: در بسیاری از محلات تهران، تصمیم‌گیران نهایی قیمت اجاره‌بها، بنگاه‌های معاملاتی و مشاوران ملکی هستند، از این رو با هدف کسب سود بیشتر در حق کمیسیون قراردادها، اقدام به بالابردن قیمت به شکل نامتعارف می‌کنند.

مصوبات برای مستاجران اجرایی نمی‌شود

حسینی با بیان اینکه هیچ ضمانت اجرایی مناسبی برای اجرای مصوبه ستاد کرونا در خصوص مستاجران وجود ندارد، تاکید کرد: این مصوبه تنها در رسانه‌های مختلف منتشر و اطلاع رسانی شد، اما در عمل به دلیل نبود نظارت کافی از سوی دستگاه‌های متولی اجرایی نشده است.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پایان اظهار کرد: یکی از اولویت‌های اساسی وزیر آینده راه وشهرسازی برای کنترل و ساماندهی کوتاه مدت بازار اجاره بها باید پیگیری و نظارت بر اجرای مصوبه ستاد کرونا باشد.

مطالعه بیشتر: مطلب «۷۷ سال انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران» را در سایت مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، شبکه خبری «بلومبرگ» در گزارشی به تاثیر ویروس کووید ۱۹ بر بازار مسکن پرداخت و عنوان داشت که عقبگرد شرایط در شهرهای بزرگ کشورها به دلیل همه‌گیری کرونا در حوزه املاک و مستغلات به هیچ عنوان به معنی ارزان‌تر شدن مسکن نیست.

از نیویورک تا لندن و سیدنی، نرخ بهره بسیار پایین و حمایت گسترده مالی دولت‌ها بخش فروش را محدود ساخت. اگرچه قیمت اجاره آپارتمان تاحدودی سقوط کرده اما قیمت در مناطق حومه‌ای بالا گرفته است؛ میلیون‌ها کارگری که از کار بیکار شده بودند یاد گرفتند شغل خود را در دیگر مناطق دنبال کنند.

قیمت اجاره بها در جهان نشان می‌دهد بسیاری از اجاره‌کنندگان منازل قادر به پرداخت اجاره‌های قبلی نیستند؛ دانشجویان بین‌المللی در شهرهای بزرگ کمیاب شده‌اند و بسیاری از جوانان به خانه‌های والدینشان نقل مکان کرده‌اند.

لندن

قیمت اجاره بها در لندن در یک دهه اخیر در حال افت بود و در یک سال گذشته شدت یافت. کارگزاران تخمین می‌زنند فروش خانه‌های لوکس در این شهر تا ۵ سال دیگر هم بهبود پیدا نمی‌کند. اگر چه قیمت‌ها در لندن به ویژه پنت‌هاوس‌ها در حال رشد است، اما شهر ساحلی کورن وال جایگزین لندن شده است. جایگاه لندن ضربه دیده است و طول می‌کشد تا وضعیت آن بهبود یابد.

در دوره همه‌گیری کرونا، خروج از لندن به سمت شهرهای کوچک‌تر زیاد بوده است. ۲۵ درصد افراد ۱۸ تا ۴۴ ساله گفته‌اند که برای همیشه از لندن خارج می‌شوند.

سیدنی

اگر چه به نظر می‌رسد کرونا در سیدنی و استرالیا مهار شده باشد، اما هراس و ادامه محدودیت‌های اجتماعی شهر را از همیشه خالی‌تر کرده است. تعداد بسیاری از استرالیایی‌ها شهرهای بزرگ را ترک کرده‌اند؛ نبود دانشجویان بین‌المللی تعداد متقاضی برای آپارتمان را کم کرده و همین امر قیمت اجاره را کاهش داده است. در مقابل حومه شهرها در حال رونق هستند.

با این حال قیمت‌های کلی در سیدنی از ابتدای سال تاکنون بیشتر از ۹ درصد افزایش داشته است که بیشتر آن ها هم مربوط به خانه‌های گران قیمت ساحلی در حومه شهر است. البته در مناطق روستایی هم نسبت به سال قبل قیمت‌ها تا ۱۳ درصد افزایش داشته است.

نیویورک

نیویورک از رونق قیمت مسکن که در سایر شهرهای آمریکا رخ داد محروم بوده است. اکنون خریداران مسکن در این شهر به دنبال بیشترین تخفیف‌ها هستند. فروشندگان در میدتاون شرقی مجبور هستند به طور متوسط ۱۴ درصد زیر قیمت سه ماهه اول امسال راضی شوند. ۹۷ درصد فروشندگان در منطقه منهتن مجبورند که قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به قبل ارائه کنند.

سنگاپور

در جزیره‌ای که عرض آن فقط ۳۰ مایل است گزینه‌های زیادی وجود ندارد. اما خریداران جدید به دنبال منازلی با امکانات بیشتر همچون استخر و … هستند. سنگاپور در اوج شکوفایی است و قیمت آپارتمان‌های شخصی از سال ۲۰۱۸ تاکنون با سرعت در حال افزایش بوده است. تعداد بی‌سابقه‌ای از آپارتمان‌ها با قیمتی بیشتر از یک میلیون دلار سنگاپور فروخته شد که این بالاترین سطح در یک دهه گذشته است.

مطالعه بیشتر: مطلب «خبر مهم وزیر راه درباره مسکن مهر» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بسیاری این محله را به خلوتی و آرامش آن می‌شناسند، اما اگر قصد سکونت در این محله را دارید لازم است که بدانید قیمت رهن و اجاره در این محله به نسبت بالا است.

این محله به بزرگراه همت، میدان پونک و بزرگراه اشرفی اصفهانی نزدیکی است، از همین رو دسترسی و امکانات خوبی برای سکونت دارد. اگر به دنبال رهن خانه در محله سردار جنگل هستید برای یک خانه 100 متری، حدوداً باید بالای 600 میلیون تومان نقدینگی داشته باشید.

اما اگر نقدینگی کمی برای رهن خانه در این محله دارید، حدودا بین 5 تا 7 میلیون تومان باید اجاره خانه پرداخت کنید.

اغلب خانه‌های این محله دارای امکانات نظیر انباری، آسانسور و پارکینگ هستند، اما اگر دنبال خانه‌های با متراژ بالاتر، نوساز، امکانات بیشتر، موقعیت جغرافیایی مناسب و … هستید، باید ماهانه نزدیک به 10 میلیون تومان اجاره خانه پرداخت کنید.

اگر به دنبال مشاهده فایل‌های رهن و اجاره بیشتری در محله سردار جنگل هستید به سایت ملکی دلتا مراجعه کنید.

جدول قیمت اجاره در سردار جنگل

مطالعه بیشتر: مطلب «نصف درآمد مردم صرف اجاره‌بها می‌شود» را در سایت ملکی دلتا بخوانید