قرارداد ملکی

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟

از نظر حقوقی و براساس قانون مدنی در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره می‌تواند ادامه یابد و تنها در صورت توافق طرفین و رضایت مستاجر می‌تواند به ختم قرارداد منجر شود.

درصورتی‌که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک توافق پیدا کنند، بایستی با مستاجر هماهنگ کرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره بایستی مبلغی به عنوان خسارت به وی پرداخت شود.

در مواردی نیز شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک در قراردادها ذکر می‌شود که در این صورت مستاجر بایستی ملک را با درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافق صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نمی‌باشد.

دراین‌صورت تخلیه ملک منوط‌به توافق خریدار و فروشنده خواهد بود و در صورت رضایت خریدار امکان ادامه قرارداد نیز فراهم بوده و می‌توان قرارداد اجاره را به نام مالک جدید تنظیم کرد.

نکات تکمیلی

• در صورت عدم اطلاع خریدار از حضور مستاجر در زمان عقد قرارداد، خریدار می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و حقوق خود را طلب کند.
• در صورت وجود قرارداد اجاره مدت‌دار مالک ملک نمی‌تواند درخواست تخلیه ملک پیش از موعد مقرر را داشته باشد.
• در صورت اطلاع خریدار از حضور مستاجر و امضای قرارداد بایستی تمامی مفاد ذکر شده در قرارداد اجاره از جمله پرداخت مبلغ ودیعه یا هزینه تعمیرات را به‌عهده گرفته و در زمان لازم آن‌ها را اجرا کند.
• پس از عقد قرارداد فروش، مستاجر موظف‌به پرداخت اجاره‌بها به مالک جدید می‌باشد.
• پس از فروش ملک و ادامه قرارداد اجاره تمامی مفاد قرارداد پابرجا بوده و خریدار یا همان مالک جدید متعهد به انجام آن‌ها می‌باشد.

مطالعه بیشتر: مطلب «نحوه محاسبه خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان» در مجله ملکی دلتا بخوانید.

تعیین خسارت قرارداد ملکی

هدف اصلی از تعیین خسارت قرارداد این است که طرفین به تعهدات خود پایبند شوند. متاسفانه بسیاری از افراد به این مسئله توجه جدی ندارند و تنها در زمانی که با طرف دیگر معامله به مشکل بر‌می‌خورند، توجهشان به این مطلب جلب می‌شود.

زیرا در معاملات ملکی، بیشتر توجه طرفین به قیمت ملک است و چندان توجهی به قیمت خسارت قرارداد تعیین شده ندارند. کمبود وقت، بی‌توجهی و ناآشنایی به اصول و مقررات تنظیم قراردادها از موارد اصلی بروز مشکلات در پرداخت خسارت‌ها بشمار می‌روند.

چطور می‌توان در تعیین خسارت قرارداد، منصفانه رفتار کرد؟

برای تعیین خسارت‌های روزانه باید ۴ صفر را از قیمت کل ثمن معامله کسر کنیم و مبلغی که باقی می‌ماند را به عنوان خسارت روزانه اعلام نماییم. به عنوان مثال اگر ملکی که قصد معامله آن را داریم ارزشی ۴۰۰ میلیون تومانی داشته باشد، برای تعیین خسارت روزانه آن باید ۴ صفر این قیمت را حذف کنیم.

بدین ترتیب مبلغ باقی مانده ۴۰ هزارتومان خواهد شد که این مبلغ همان قیمت خسارت بابت هر روز خواهد بود.

برای تعیین خسارت‌های ثابت، روال کار کمی متفاوت خواهد بود. برای تعیین مبلغ این نوع از خسارت نیز باید ده درصد از مبلغ کل قیمت معامله را در نظر گرفت.

به عنوان مثال برای تعیین خسارت ثابت همان خانه ۴۰۰ میلیون تومانی، باید ۱۰ درصد از مبلغ کل را محاسبه کرد.

۱۰ درصد ارزش کل خانه، ۴۰ میلیون تومان خواهد بود که این مبلغ به عنوان خسارت ثابت در نظر گرفته می‌شود.

خسارت ثابت و مزایا و معایب آن

در خسارت ثابت، اگر طرفین معامله حتی یک روز هم در انجام تعهدات خود غفلت و کوتاهی کنند، موظف به پرداخت جریمه‌ای سنگین خواهند شد.

خسارت روز شمار و مزایا و معایب آن

مهم‌ترین عیب خسارت روز شمار این است که اگر میزان خسارتی که برای این کار در نظر گرفته می‌شود نسبت به مبلغ کل ناچیز باشد، هیچ تاثیر مثبتی به منظور پایبندی به قرارداد در هر یک از طرفین معامله ایجاد نخواهد کرد و برای آنها الزامی برای انجام تعهداتشان به وجود نمی‌آورد.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، «نکات مهم درخواست تخلیه فوری ملک» را مطالعه کنید.