نکات حقوقی ملکی

خرید و فروش ملک باید با دقت زیاد انجام شود چراکه کلاهبرداران در حوزه خرید و فروش ملک بسیار زیاد هستند. در خرید و فروش ملک می توان وکالت بلاعزل داشت. در ادامه شرایط وکالت بلاعزل را «مجله ملکی دلتا» شرح خواهد داد.

مهم‌ترین نکته‌ای که باید به خاطر داشته باشید این است که دادن این نوع وکالت به معنی فروش ملک یا چیز دیگری نیست. پس حواستان باشد به دام کلاهبرداران نیفتید.

وکالت به مفهوم دادن نمایندگی است، چیزی که در قانون از آن به عنوان نیابت یاد شده و بر پایه اعتماد داده می‌شود. فردی که امور به او واگذار می‌شود وکیل و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد، موکل نام دارد.

وکالت بلاعزل وکالتی است که در آن موکل به تنهایی نمی‌تواند وکیل را عزل کند. یعنی در وکالت‌نامه وکالت وکیل یا عدم‌ عزل وکیل در ضمن عقد، شرط شده باشد. در این حالت موکل دیگر حق عزل وکیل و فسخ وکالت را ندارد.

شرایط وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک

وکالت بلاعزل، به این معنی نیست که خریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش بزند. منظور این است که فروشنده شخصا نمی‌تواند وکالتش را فسخ کند.

این قرارداد با مرگ طرفین، جنون طرفین، یا استعفای وکیل باطل می‌شود. پس بهتر است فقط برای انجام امور اداری این وکالت انجام شود و اگر ملکی به صورت وکالتی خرید و فروش می‌کنید، خیلی سریع وکالت آن را به سند قطعی تبدیل کنید.

در وکالت بلاعزل، موکل می‌تواند خودش تمام کارهای مربوط به معامله را انجام دهد و این حق از او گرفته نمی‌شود. پس اگر می‌خواهید تمام کارها توسط وکیل انجام شود، به طور صریح در وکالت‌نامه قید کنید که موکل حق دخالت و اجرای امور را ندارد.

در شرایط وکالت بلاعزل، اگر موکل فوت کند، و خریدار هنوز سند مالی که خریده است به نام نزده باشد، باید وراث متوفی برای انتقال و امضای سند رسمی اقدام کنند. چون قرارداد با فوت موکل فسخ شده است. پس حواستان باشد سریع کارهای سند زدن را انجام دهید.

زمانی که شما از طریق وکالت بلاعزل ملکی را خریداری می‌کنید، تا زمانی که سند نزنید، شما صاحب خانه نیستید. در این شرایط فروشنده حق فروش ملک به دیگران را دارد. پس حواستان باشد همزمان با تنظیم وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه هم تنظیم کنید و در وکالت‌نامه حق فروش ملک به شخص دیگر را از فروشنده بگیرید.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «چه افرادی ممنوع المعامله هستند؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، رصد بیش از 200 فایل اجاره آپارتمان در یک موتور جست‌وجوی اینترنتی املاک نشان می‎‌دهد حدود نیمی از این فایل‌ها که در چند روز ابتدای مهرماه ثبت شده‌اند تقاضای رهن کامل داشته‌اند.

از بین این 200 فایل اجاره آپارتمان تنها دو مورد پیشنهاد اجاره کامل ثبت شده است. یعنی به‌طور میانگین تنها یک فایل «رهن صفر» در بین یکصد فایل اجاره ثبت شده است. همچنین به نظر می‌رسد روند درخواست رهن بیشتر به جای اجاره توسط موجران صعودی است که احتمالا به بازده بیشتر سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مرتبط است.

به علاوه اینکه با کاهش «انتظارات تورمی» در گزارش مردادماه و احتمال ادامه این روند، سپرده‌گذاری بانکی هم احتمالا با افزایش جذابیت مواجه شده است.

بررسی فایل‌های یاد شده همچنین نشان می‌دهد که توان اجاره مستاجران نسبت به ماه‌های اخیر کمتر شده و حداقل در بین 200 فایل ثبت شده، با حداکثر مبلغ 300 میلیون تومان تنها می‌توان واحدهایی تا حداکثر 80 متر مربع را آن هم در غیر از نقاط مرکزی شهر پیدا کرد و دیگر امکان رهن کامل یک واحد مسکونی در منطقه مرکزی شهر با این مبلغ وجود ندارد.

باید منتظر ماند و دید با آغاز فصل بازگشایی مدارس و به تبع آن کم شدن تقاضای اجاره در بازار، روند تقاضای موجران برای اجاره املاکشان چطور ادامه می‌یابد.

مطالعه بیشتر: مطلب «مظنه خرید خانه در منطقه 21 و 22 چند؟» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، خرید مسکن در مناطق 21 و 22 در سال‌های اخیر با رشد چشمگیری همراه بوده است و رشد امکانات رفاهی در این منطقه باعث شده تا بسیاری متقاضی خرید ملک در این مناطق باشند.

شما در این محله هایی مانند تهرانسر و ورودآورد امکان یافتن خانه‌هایی با قیمت 22 تا 30 میلیون برای هر متر مربع را خواهید داشت، اما اگر قصد دارید به سراغ محله‌های بهتر این مناطق مانند چیتگر، دهکده المپیک و … بروید، باید بالای 35 میلیون تومان بر هر متر مربع سرمایه داشته باشید.

محله آبشار یکی از محله‌های این منطقه است که برای خرید خانه قیمت مناسبی دارد. شما با نقدینگی حدود 32 میلیون تومان برای هر متر مربع نیز می‌توانید در این محله صاحب یک خانه نوساز شوید. اما اگر نقدینگی کمتری دارید بهتر است به سراغ واحدهای مسکونی با عمر ساخت بالاتر بروید؛ میانگین خانه‌های 5 تا 10 ساله در این محله 22 تا 26 میلیون تومان است.

خرید ملک در همت غرب تقریبا برایتان گران آب می‌خورد چرا که متوسط قیمت مسکن در این منطقه بالای 55 میلیون تومان است.

اگر به دنبال خانه‌های بزرگ متراژ هستید، شهرک گلستان یکی از گزینه‌های خوب برای سکونت است که واحدهای مسکونی با متراژهای بزرگ به وفور یافت می‌شود.

ما در ادامه فهرست قیمت فایل‌های مسکن در این منطقه تهیه شده را مشاهده خواهید کرد، اما اگر به دنبال فایل‌های بیشتری هستید، می‌توانید به سایت ملکی دلتا مراجعه کنید.

قیمت آپارتمان در مناطق 21 و 22

• دریاچه چیتگر: 60 متری، 11 سال ساخت، طبقه دوم، امکانات(آسانسور-انباری-پارکینگ) قیمت کل: یک میلیارد و 900 میلیون تومان
• دریاچه چیتگر: 86 متری، یکسال ساخت، دو خوابه، امکانات (آسانسور-انباری-پارکینگ) قیمت کل: 2 میلیارد و 530 میلیون تومان
• شهرک گلستان: 132 متریف 14 سال ساخت، دو خوابه، امکانات(آسانسور-انباری-پارکینگ) قیمت کل: 11 میلیارد و 500 میلیون تومان
• آبشار: 80 متری، دو خوابه، 6 سال ساخت، طبقه سیزدهم، امکانات (آسانسور-انباری-پارکینگ) قیمت کل: 2 میلیارد و 800 میلیون تومان
• شهرک نمونه: 67 متری، دو خوابه، 15 سال ساخت، طبقه اول، امکانات (آسانسور) قیمت کل: یک میلیارد و 900 میلیون تومان
• وردآورد: 100 متری، نوساز، طبقه چهارم، دو خوابه، امکانات (آسانسور-انباری-پارکینگ) قیمت کل: دو میلیارد و 200 میلیون تومانپ

مطالعه بیشتر: مطلب «ابلاغ سقف جدید تسهیلات بانک مسکن» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از مهدی احمدی، این تصمیم با پیشنهاد بانک مسکن به اجرا درآمده است و هدف آن اثربخشی سبد تسهیلات بانک مسکن در تحرک و رونق زایی بخش مسکن و ساختمان و همچنین کمک به خانه دار شدن تمامی افراد از جمله خانوارهای فاقد مسکن است.

احمدی درباره سقف های جدید تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزود: این تسهیلات با خرید اوراق گواهی حق تقدم به عنوان امتیاز تسهیلات، قابل دریافت و استفاده است.

وی افزود: در تهران، سقف تسهیلات اوراق که البته برای ساخت نیز قابل استفاده است، به ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۱۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.

رییس اداره کل روابط عمومی بانک مسکن گفت: در صورت درخواست اخذ تسهیلات به صورت زوجین، زن و شوهر هر یک می‌توانند به طور مجزا از سقف تسهیلات مذکور برای خرید و یا ساخت یک واحد مسکونی به صورت مشترک استفاده کنند.

احمدی تصریح کرد: در واحدهای مسکونی با عمر بنای ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت، سقف تسهیلات بانک مسکن در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و همچنین سایر مناطق شهری به ترتیب ۱۶۰ میلیون تومان، ‌ ۱۲۰ میلیون تومان و ۸۰ میلیون تومان تعیین شده است.

احمدی سقف تسهیلات جعاله مسکن را نیز ۸۰ میلیون تومان اعلام کرد. این رقم نیز در مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد.

رئیس اداره کل روابط عمومی بانک مسکن اعلام کرد، جزئیات اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن برحسب میزان سقف تسهیلات، در سایت اطلاع‌رسانی بانک مسکن وجود دارد ضمن آنکه در بخش خدمات الکترونیکی در سایت اطلاع‌رسانی، امکان محاسبه اقساط تسهیلات نیز فراهم است.
پیشنهاد مطالعه: مطلب «افزایش هزینه وام مسکن متوقف شد!» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

.به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بنا بر اطلاعات به دست آمده از قیمت مسکن آگهی شده در شهریور ۱۴۰۰ متوسط قیمت خرید مسکن یک سال گذشته (شهریور ۱۳۹۹)، محلات ازگل و سوهانک با افزایش ۴۴ و ۵۰ درصدی قیمت بیش‌ترین درصد افزایش قیمت را ثبت کردند.

محلات آجودانیه و دارآباد با افزایش ۲۱ برابری نسبت به شهریور سال گذشته در منطقه یک شهرداری تهران کم‌ترین درصد تغییر (افزایش) قیمت را داشته است
در بین محلات شهرداری منطقه ۱ تهرا ن(شمال شهر تهران) آجودانیه، دارآباد، اقدسیه، الهیه و کامرانیه تنها مناطقی بودند که در آگهی‌های شهریور ۱۴۰۰ نسبت به ماه گذشته کاهش قیمت را ثبت کردند. در شهریور ۱۴۰۰ محلات زیادی از منطقه یک تهران افزایش قیمت را ثبت کردند؛ به عنوان مثال محله ازگل با افزایش ۶.۹ درصدی بیش‌ترین افزایش قیمت نسبت به مرداد را ثبت کرد.

اقدسیه و قیطریه با افزایش حدود ۲۵ درصدی نسبت به شهریور سال گذشته از دیگر محلاتی بودند که در یک سال افزایش قیمت زیر ۲۶ درصد را ثبت کردند.
نیاوران در شهریور نسبت به مرداد حدود ۴.۶ درصد افزایش قیمت داشته است و فرمانیه ۳.۱ درصد افزایش قیمت داشت؛ اما هر دوی این محلات در شهریور ۱۴۰۰ از شهریور سال گذشته ۳۱٫۵ درصد افزایش قیمت را ثبت کردند.

شاید بتوان نکته قابل توجه در افزایش قیمت سالانه محلات منطقه ۱ تهران(شمال تهران) را میانگین افزایش حدود ۳۱ درصدی به طور میانگین دانست. همچنین هیچ کدام از محلات این منطقه در یک سال گذشته نه تنها کاهش متوسط قیمت آپارتمان مسکونی را ثبت نکردند بلکه بازدهی قیمت پایین‌تر از ۲۱ درصد افزایش را نداشته‌اند.

افزایش ۲۶ میلیون تومانی متوسط قیمت آپارتمان در شهریور ۹۹ و شهریور ۱۴۰۰

با توجه به آگهی‌های ثبت شده، متوسط قیمت خرید آپارتمان محلات منطقه ۱ تهران حدود ۸۷ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۰ ثبت شده است. اما متوسط قیمت خرید آپارتمان در شهریور ۱۳۹۹ برای مناطق گران قیمت تهران حدود ۶۱ میلیون تومان اعلام شده بود. بنابراین میانگین متوسط قیمت هرمتر مربع آپارتمان در محلات منطقه یک شهرداری تهران از شهریور ۹۹ تا شهریور ۱۴۰۰ حدود ۲۶ میلیون تومان (۴۲ درصد) افزایش داشته است.

مطالعه بیشتر: مطلب «پرداخت وام مسکن با رقم عجیب بازپرداخت!» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، در هفته‌های اخیر شورای پول و اعتبار، سقف دریافت تسهیلات مسکن از محل اوراق را با احتساب جعاله برای انفرادی ۲۸۰ و برای زوجین ۴۸۰ میلیون تومان تصویب کرد.

برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت میزان تسهیلات انفرادی که معادل ۸۰ میلیون تومان بود به ۱۶۰ میلیون تومان و برای حساب‌های ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. در سایر شهرها نیز تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی حساب‌های انفرادی به ۱۲۰ میلیون تومان و تسهیلات ۱۲۰ میلیون تومانی زوجین به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

نرخ سود این تسهیلات ۱۷.۵ درصد است. بازپرداخت وام جعاله ۵ ساله معادل ۶۰ ماه و بازپرداخت تسهیلات اوراق نیز حداکثر ۱۲ ساله معادل ۱۴۴ ماه است.

محاسبات نشان می‌دهد اقساط ماهیانه وام جدید مسکن در شهر تهران ۸.۶ میلیون تومان است که بسیاری از خانوارها توانایی پرداخت چنین مبالغی را ندارند.

محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن در این باره گفته است: ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد و تسهیلات گیرنده باید مدارکی ارائه کند که نشان دهنده توانایی پرداخت اقساط باشد.

در این خصوص محمد سرگزی، عضو کمیسیون عمران مجلس این وام را فقط برای قشری که از استطاعت مالی خوبی برخوردار هستند و توان پرداخت اقساط ۸.۶ میلیون تومانی را دارند مناسب دانسته و گفته است: این وام برای خانه‌دار کردن جامعه هدف مناسب نیست.

راه حل بهبود وضعیت مسکن

به گفته سرگزی، راه حل بهبود وضعیت مسکن تامین زمین ارزان قیمت برای انبوه‌سازان و نظارت بر قیمت مصالح ساختمانی بوده تا واحدهای مسکونی با قیمت مناسب ساخته و به بازار عرضه شود.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه تسهیلات بانکی باید به حوزه ساخت مسکن سوق پیدا کند، اظهار کرد: بی‌تردید اگر طرح جهش تولید و تامین مسکن به درستی اجرا شود و اراضی تحت اختیار دستگاه‌های دولتی به وزارت راه منتقل و  به حوزه ساخت مسکن اختصاص پیدا کند در کنار نظارت بر مصالح ساختمانی و جانمایی مناسب زمین برای ساخت خانه، در بازه زمانی مناسبی شاهد کنترل بازار مسکن و جبران عقب ماندگی در این حوزه خواهیم بود.

مطالع بیشتر: مطلب «نگاهی به قیمت مسکن در جنوب و غرب در یک سال گذشته» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از بهمن عبداللهی، مسکن بخش زیادی از هزینه های زندگی کارگران را به خود اختصاص می دهد و حل مشکل خانه دار شدن کارگران کمک بزرگی به این قشر می کند.

با توجه به وضعیت اقتصادی، تورم بی سابقه در چند سال اخیر و جهش قیمت خانه در کلانشهرها و با نگاهی به دستمزدی که کارگران دریافت می‌کنند مشخص می‌شود که جمعیت کثیری از آن‌ها صاحب خانه نیستند.

بر اساس داده‌های آماری بانک مرکزی، سال ۹۲ تعداد ۸۳۴ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد، این در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سال ۹۴ با کاهش ۲۸۴ هزار واحدی به ۵۴۸ هزار واحد مسکونی رسید.

طبق گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در خرداد امسال ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار و ۶۰۰ تومان اعلام شده که نسبت به اردیبهشت امسال افزایش ۳ درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته رشد ۵۶.۶ درصدی دارد.

در شرایطی حقوق یک کارگران به طور متوسط ۳ میلیون تومان می شود، اگر کارگری بخواهد فقط یک متر خانه در تهران بخرد باید حداقل ۱۰ ماه کار کند و تمام حقوق خود را پس انداز کند.

دولت موظف است با استفاده از تسهیلات بانکی و امکانات وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های ذیربط همکاری لازم را در جهت خانه دار شدن کارگران انجام دهند.

ناصر چمنی رئیس سابق کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران گفت: بحث تامین مسکن یکی از اصلی‌ترین خواسته‌های جامعه کارگری است و باید مسکن در اختیار آن‌ها گذاشته شود کارگرانی که مستاجر هستند و پول پیش و اجاره ماهانه می‌دهند ناچار می‌شوند بخش زیادی از دستمزد خود را به مسکن اختصاص دهند.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «مالیات در یک قدمی بیش از ۲۱ میلیون خانه» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، با توجه به جدول زیر محله‌های هاشمی و بریانک و سلسبیل با افزایش قیمت حدود ۱۸ درصد از شهریورماه سال گذشته تا شهریور ۱۴۰۰ در بین محلات زیر کم‌ترین میزان افزایش قیمت را داشتند.

همچنین محله‌های مولوی با افزایش قیمت ۴۱ درصد و امیریه با افزایش ۵۳ درصد از محله‌های هستند که در یک سال گذشته بیش‌ترین افزایش قیمت را داشتند.

میانگین درصد افزایش قیمت در محله‌های موجود در جدول زیر ۲۸.۷ درصد ثبت شده است. قیمت مسکن در منطقه ۱۰ به طور میانگین ۲۱ درصد و در منطقه ۱۱ به طور میانگین ۴۲ درصد افزایش قیمت که درصد افزایش قابل توجهی است و همچنین در محله‌های پیروزی و نیرو هوایی به طور متوسط ۳۳ درصد افزایش قیمت را ثبت کرده‌اند.

در منطقه ۱۵ که تنها چهار محله در آگهی‌های با تکرار زیاد وجود دارند از شهریور ۱۳۹۹ تا شهریور ۱۴۰۰ حدود ۲۷ درصد افزایش قیمت داشتند. که برای این منطقه و این تعداد محله عدد و درصد قابل توجهی است.

نکته قابل تامل آن است در شهریورماه سال ۹۹ بر اساس اعلام مرکز آمار حدود ۱۵ محله با متوسط قیمت کم‌تر از ۲۰ میلیون تومان ثبت شده بودند اما در شهریور ۱۴۰۰ تنها ۸ منطقه در کانال کم‌تر از ۲۰ میلیون تومان باقی مانده‌اند و دیگر محلات به متوسط قیمت بالای ۲۰ میلیون تومان رسیده‌اند.

در ادامه متوسط قیمت مسکن در برخی از محله‌های تهران در سال 99 و 1400 را مشاهده می‌کنید:

محله بریانک:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 19 میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 22 میلیون تومان

محله سلسبیل:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 20 میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 24 میلیون تومان

محله مسعودیه:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 14میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 17میلیون تومان

محله پیروزی:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 20 میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 26 میلیون تومان

محله گمرک:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 13 میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 18 میلیون تومان

محله نازی آباد:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 18 میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 24 میلیون تومان

محله نیرو هوایی:

قیمت هر متر مربع در سال 99: 26 میلیون تومان

قیمت هر متر مربع در سال 1400: 36 میلیون تومان

مطالعه بیشتر: مطلب «قیمت خانه نقلی و نوساز در تهران» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.