قرارداد ملکی

«مجله ملکی دلتا» قصد دارد در این مقاله شما را با موضوع قرارداد جعاله ملکی بیشتر آشنا کرده و اطلاعاتی را در این خصوص ارائه دهد.

جعاله در یک تعریف سر راست به معنای مزدی است که پس از پایان کار از جانب صاحب ملک (جاعل) به واسطه فروش (عامل) داده می‌شود.

به قراردادی که بواسطه‌ی آن ملکی به فروش میرسد نمونه قرارداد جعاله ملکی یا قرارداد جعاله فروش ملک گفته می‌شود. بواسطه‌ی این قرارداد واسط ملزم می‌گردد که برای جاعل یا صاحب ملک، ملکی را بفروشد.

بر اساس این قرارداد واسطه بایستی به دنبال افراد خریدار یا اجاره‌کننده بوده و جاعل یا صاحب ملک باید بر اساس تمام وظایفی که واسط انجام می‌دهد به او حق الزحمه (جُعل) ارائه دهد.

اگر واسط ها بیشتر از یک نفر باشند بایستی اجرت یا پاداش را به نسبت کاری که به انجام رسانده اند میان خودشان تقسیم نمایند.

قرارداد جعاله ملکی یا قرارداد جعاله فروش ملک، یکی از قرارنامه‌هایی است که قانون مدنی ایران برای آن رسمیت قائل است و به همین دلیل این قرارداد در محکمه‌های قانونی از اعتبار برخوردار می‌باشد.

چه واسط قرارداد را فسخ کند و چه صاحب‌ملک در هر دو صورت واسط از اجرت کاری که انجام داده برخوردار خواهد بود.

در یک قرارداد جعاله طرفین باید مشخص باشند و بطور کامل بایستی نسبت به این امر آگاهی داشته باشند که چه کسی چه کاری را برای چه کسی قرار است انجام دهد.

یکی دیگر از موارد مهمی که در ارتباط با نوشتن قرارداد جعاله بایستی لحاظ شود هزینه یا حق‌الجعاله یا جُعل می‌باشد. از اینرو مهم است که طرفین قرارداد بدانند که در نهایت چه مبلغی قرار است میانشان رد و بدل شود و به چه نحوی پرداخت شود.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «ویژگی‌های سند عادی ملک کدام است؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

امروزه در بیشتر قراردادها از وجه التزام استفاده شده و درک درست ماهیت و آثار آن کمک زیادی به افراد خواهد کرد. از این رو «مجله ملکی دلتا» قصد دارد به بهترین شکل ممکن نکات حقوقی وجه التزام در قرارداد را تعریف کند.

وقتی دو نفر قراردادی را مابین خود می‌بندند، مکلف و موظف به اجرای آن هستند. متعهد در دو صورت ممکن است از تعهد خود تخلف کند:

• متعهد به کلی تعهد خود را انجام ندهد. در این صورت احتمال دارد در قرارداد منعقد شده یک مبلغ مقطوع به عنوان «خسارت عدم انجام تعهد و وجه التزام» تعیین شده باشد. از نظر قانونی به این خسارت، عدم انجام تعهد گفته می‌شود.
• متعهد به تعهد خود پایبند است اما آن را با تاخیر انجام می‌دهد. در این صورت ممکن است در قرارداد برای هر روز تاخیر مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین شده باشد که به این خسارت تاخیر در انجام تعهد می‌گویند.

باید و نبایدهای وجه التزام در قرارداد

رعایت نکات حقوقی وجه التزام در قرارداد از پیش آمدن اتفاقات ناگوار آینده در امان نگه می‌دارد. تعیین وجه التزام به طور معمول به صورت شرط ضمن عقد صورت می‌گیرد، اما الزامی در این خصوص وجود ندارد.

طرفین قرارداد می‌توانند در یک قرارداد جداگانه، وجه التزام تخلف از تعهدات را پیش‌بینی کنند.

وجه التزام برای قراردادهایی که طبق آن مالی از مالکیت یک نفر طبق قرارداد خارج می‌شود و به مالکیت نفر دیگر در می‌آید. البته از حیث کاربرد و استفاده علمی، وجه التزام در معاملات ملکی بسیار بیشتر از سایر قراردادها مورد استفاده قرار می‌گیرد.

شخصی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. همانند خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رویت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «شرایط قانونی پشیمانی در قرارداد» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» در طی دو سال گذشته شاهد رشد قابل توجه و افزایش تصاعدی قیمت نرخ اجاره بهای مسکن بوده‌ایم. این در‎حالی است که به واسطه 2 عامل اثرگذار بر اقتصاد یعنی تحریم و شیوع بیماری کرونا، رشد اقتصاد نزولی شده و اقتصاد خانوار تحت فشار بیشتری قرار گرفته است.

ستاد مقابله با کرونا برای کمک به خانوارهای اجاره‌نشین دستور تمدید اعطای وام ودیعه مسکن از محل اعتبارات کرونایی را صادر کرد.

در این راستا وام ودیعه 50 میلیون تومانی در شهر تهران به 70 میلیون تومان، وام ودیعه 30 میلیون تومانی کلان شهرها به 40 میلیون تومان و وام ودیعه 15 میلیون تومانی سایر شهرها به 25 میلیون تومان افزایش یافت.

برای دریافت وام ودیعه مسکن 1400، ارائه قرارداد اجازه ضرورت دارد. نکته مهمی که در این رابطه وجود دارد؛ قرارداد اجاره باید مربوط به 6 ماه نخست امسال باشد و قرارداد در سامانه املاک کشور ثبت شده و دارای کد رهگیری باشد.

از دیگر مشخصه‌های دریافت وام ودیعه مسکن، ذکر میزان ودیعه توافق شده در قرارداد است. علاوه براین موارد ضرورت دارد که امضاکننده قرارداد سرپرست خانوار یا متاهل باشد.

مهلت ثبت‌نام و بارگذاری مدارک در سامانه نیز تا پایان شهریور‌ماه خواهد بود و افرادی که پس از این تاریخ اقدام به ثبت نام کنند؛ نامشان در لیست دریافت کنندگان وام ودیعه قرار نخواهد گرفت.

به جز قرارداد اجاره، شناسنامه، کارت ملی و گواهی سابقه سکونت در شهر محل تقاضا الزامی است. افراد می‌توانند برای گواهی سابقه سکونت، جواز کسب، گواهی تولد متقاضی در شهر مذبور، گواهی تحصیل فرزندان و گواهی اشتغال در مراکز دولتی و خصوصی مورد تایید است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «قیمت تمام شده مسکن ملی اعلام شد!» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

اینکه کدام یک از طرفین قرارداد هزینه‌هایی از قبیل هزینه انتقال سند ملکی، حق کمیسیون املاک و یا هزینه بنگاه را باید بپردازد، مجله ملکی دلتا شرح خواهد داد.

با وجود بالا رفتن نرخ تورم، افزایش قیمت‌ها، سخت تر شدن خرید و فروش ملک نسبت به گذشته، باز هزینه قرارداد ملکی جایگاه خود را حفظ کرده است.

سلیقه کردن مقدار کمیسیون و حقوق مشاورین املاک از جمله قانون شکنی‌هایی است که نتیجه ای جز ضرر برای فروشندگان و خریداران ندارد.

در هر معامله ملکی پرداخت برخی هزینه‌ها رایج است و عقد قرارداد ملزم به پرداخت آن است، از قبیل:

• هزینه خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند
• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری
• هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند
• هزینه نقل و انتقال سند

چه کسی باید هزینه انتقال سند را پرداخت کند؟

در معامله‌های خرید و فروش ملک هزینه‌های انتقال سند به طور مساوی بین طرفین قرارداد (خریدار – فروشنده) تقسیم خواهد شد و در برخی موارد این هزینه‌ها بر عهده فروشنده ملک است.

هزینه‌هایی که فروشنده ملزم به پرداخت آن است شامل هزینه‌های شهرداری، دارایی و در کل بدهی‌های مربوط به ملک است.

در نظر داشته باشید که پیش از روز انتقال سند بایستی این هزینه‌ها پرداخت شده و مدارک مربوط به تسویه آن به دفترخانه تحویل داده شود.

اما هزینه‌های مربوط به انتقال سند، ثبت و تنظیم سند جدید که در دافتر اسناد رسمی محاسبه خواهد شد و هر دو طرف قرارداد مسئولیت پرداخت آن را برعهده دارند.

هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی بین دو طرف قرارداد (خریدار – فروشنده) به طور مساوی پرداخت خواهد شد اما در برخی مواقع طرفین بر نحوه تقسیم بندی پرداخت آن توافق خواهند کرد.

اما برای پیشگیری از اختلاف در روز تنظیم سند به صورت مکتوب این توافق بین طرفین تنظیم می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: اگر قصد رهن آپاتمان از سایت ملکی دلتا را دارید، مطلب «نکات حقوقی درخصوص ملکی رهنی» را مطالعه نمایید.