فروش آپارتمان

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، رصد بیش از ۲۰۰ فایل فروش آپارتمان در یکی از استارت آپ‌های جست و جوی آگهی‌های فروش ملک در تهران نشان می‌دهد فایل مسکن نوساز در بازار فروش اندک است و به نظر می‌رسد که سازنده‌ها متاثر از عوامل مختلف از جمله افزایش بهای مصالح ساختمانی، تورم و رکود حاکم بر بازار، فعالیت کمتری در شهر تهران داشته‌اند.

در بررسی انجام شده تنها حدود ۱۵ درصد از فایل‌های رصد شده که در چند روز اخیر آگهی شده‌اند، فایل نوساز هستند. یکی از فعالان بازار مسکن تهران در این رابطه می‌گوید: متعاقب کمتر شدن صدور پروانه‌های ساخت در شهر، سازنده‌های کمتری در حال فعالیت هستند، بنابراین کاهش فایل فروش نوساز طبیعی است.

به اعتقاد وی، کم شدن عرضه با کم شدن «صرفه ساخت و ساز» ارتباط مستقیم است و به همین علت یک گروه از سازندگان به ساخت‌و‌ساز در شمال کشور مشغول شده‌اند و به آنجا کوچ کرده‌اند.

نکته مهمی که از خلال گفت‌وگو با چند واسطه ملکی در مناطق مختلف پایتخت قابل توجه است، نگرانی فعالان بازار املاک تهران است درباره زمزمه کاهش نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک یا همان کمیسیون فروش برای آنچه کنترل تورم قیمت مسکن اعلام شده است.

به عقیده واسطه‌های ملکی علل دیگری از جمله تورم، افزایش بهای ساخت و نیز افزایش قیمت سیمان و آهن، اثر اصلی در تورم ملک را دارند. حتی اگر سیاستگذار بخش مسکن اقدام به صفر کردن تعرفه خدمات واسطه‌گری معاملات ملکی کند، تغییری در قیمت مسکن رخ نخواهد داد.

مطالعه بیشتر: مطلب «دست دلالان باید از بازار مسکن کوتاه شود» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، متعاقب کمتر شدن صدور پروانه‌های ساخت در شهر، سازنده‌های کمتری در حال فعالیت هستند ، بنابراین کاهش فایل فروش آپارتمان نوساز طبیعی است.

به نظر می‌رسد که سازنده‌ها متاثر از عوامل مختلف از جمله افزایش بهای مصالح ساختمانی، تورم و رکود حاکم بر بازار، فعالیت کمتری در شهر تهران داشته‌اند. کم شدن عرضه با کم شدن «صرفه ساخت و ساز» در ارتباط مستقیم است.

نکته مهمی که در مناطق مختلف پایتخت قابل توجه است، نگرانی فعالان بازار املاک تهران است درباره زمزمه کاهش نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک یا همان کمیسیون فروش برای آنچه کنترل تورم قیمت مسکن اعلام شده است.

علل دیگری از جمله تورم، افزایش بهای ساخت و نیز افزایش قیمت سیمان و آهن، اثر اصلی در تورم ملک را دارند.

قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان نوساز در تهران

توجه کنید که قیمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان و یا نظر مالک تغییر می‌کند.

قیمت خرید آپارتمان در محله جنت آباد، مخبری با متراژ 65 متر، 16 سال ساخت / قیمت: 43 میلیون.

خانه نوساز در حکیمیه 88 متری / قیمت: 31 میلیون و 820 هزار.

آپارتمان در جمال زاده، بالاتر از دعوتی با متراژ 117 متر، 30 سال ساخت / قیمت: 39 میلیون.

خانه تازه ساخت در محله گلبرگ غربی با متراژ 85 متر، 12 سال ساخت / قیمت: 30 میلیون.

آپارتمان نوساز در بلوار فردوس بعد از باکری با متراژ 133 متر / قیمت: 43 میلیون.

فروش خانه نوساز در پیروزی با 116 متر مساحت / قیمت: 25 میلیون.

خرید خانه در سعادت آباد با متراژ 110 متر، نوساز / قیمت: 75 میلیون.

پیشنهاد خرید: اگر به دنبال سکونت در منطقه 5 تهران هستید، خرید خانه نوساز در شهران جنوبی گزینه مناسبی است که در سایت ملکی دلتا آگهی شده است.

مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: بازار مسکن ظرفیت رشد بالای قیمت را ندارد؛ زیرا به لحاظ کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، معاملات به شدت کاهش یافته است. اگر بعضی مالکان یا سازندگان دلشان می‌خواهد واحدهای خود را با قیمت‌های نامتعارف به فروش برسانند باید بگویم از این خبرها نیست.

وی قیمت‌های نامتعارف فروش آپارتمان و ملک اشاره کرد و افزود: بازار مسکن در حدود چهار سال اخیر متاثر از تورم عمومی دچار جهش قیمت شده و در حال حاضر به ثبات و آرامش رسیده و در مهرماه نیز معاملات کساد است. نوسانات جزئی ماهیانه طبیعی است اما نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها مجددا پرش کند. بنابراین به کسانی که در سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها برای فروش آپارتمان خود نرخ‌های بالا می‌گذارنند، توصیه می‌کنیم، اگر قصد فروش دارند قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاوند تا هم خودشان بتوانند به پول برسند و هم متقاضیان مصرفی، خانه‌دار شوند.

خسروی با اشاره به قیمت‌های پیشنهادی که در مناطق شمالی تهران ارایه می‌شود گفت: متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه یک بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان است؛ از این رو قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان فقط در ظاهر است و با این نرخ‌ها خرید و فروش بسیار به ندرت انجام می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در پایان سخنان خود در خصوص طرح اجاره‌داری حرفه‌ای اظهار کرد: همین که مردم می‌بینند برنامه‌هایی در بخش ساخت و ساز به منظور اجاره یا واگذاری به صورت مالکیت وجود دارد در کاهش انتظارات تورمی موثر است. اما همانطور که گفتم حوزه مسکن، یک حوزه دیرپذیر است و اثرگذاری طرح‌ها با فاصله زمانی خود را نشان می‌دهد. بازار مسکن مثل طلا و ارز نیست که یک شبه بالا برود و یک شبه پایین بیاید.

مطالعه بیشتر: مطلب «جلفا، محله‌ای جذاب اما گران قیمت در اصفهان» در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان اصفهان، خرید و فروش امتیاز مسکن ملی و سایر طرح‌های حمایتی ممنوع است بنابراین مبادرت به این اقدام، فاقد وجاهت قانونی است.

امیر زاغیان اظهار کرد: مبادرت به خرید و فروش واحدهای مسکن ملی به استناد برگه تاییدیه سامانه طرح اقدام ملی مسکن فاقد وجاهت قانونی است.

وی تصریح کرد: این اقدام علاوه بر لغو امتیاز متقاضی، برخورد قانونی از طریق مراجع قضایی با دفاتر ثبت اسناد و مشاورین املاک که در این فعالیت مشارکت دارند را به همراه دارد.

معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان اصفهان گفت: مطابق با اطلاعیه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، هرگونه خرید و فروش امتیاز طرح اقدام ملی مسکن و سایر طرح‌های حمایتی تامین مسکن وزارت راه و شهرسازی از طریق ثبت‌نام کنندگان در طرح‌ها، مشاورین املاک، افراد و طرق مختلف ممنوع بوده و می‌تواند منجر به ابطال ثبت‌نام اولیه و حذف از طرح‌ها و پروژه‌ها شود.

وی تاکید کرد: این طرح پیرو فرمایشات مقام معظم رهبری و در جهت کاهش معضلات تامین مسکن برای اقشار متوسط و کم درآمد جامعه و متقاضیان واقعی با در اختیار گذاشتن زمین ارزان قیمت اقساطی برای واحدها اجرایی شده است، بنابراین مردم نباید اجازه دهند که فرصت طلبان با خرید و فروش امتیاز در این طرح اخلال ایجاد کنند.

زاغیان تصریح کرد: بنابر این اطلاعیه، وزارت راه و شهرسازی هیچگونه مسئولیت و پاسخگویی در برابر فروشندگان و خریداران امتیازها ندارد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «خبرنگاران و هنرمندان منتظر پیامک مسکن باشند» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از محمدرضا قاسمی درخصوص فروش خانه با ۳۰ درصد گفت: از سال ۱۳۹۶ تا الان بعضی از املاک در شمیرانات هفت برابر رشد قیمت داشته است. آپارتمان سه سال ساختی که سال ۱۳۹۶ متری ۹ میلیون تومان بوده الان که هفت سال ساخت شده به متری ۶۰ میلیون تومان رسیده و قیمت نوسازها تا هفت برابر افزایش یافته است.

وی افزود: آنچه در بازار می‌بینید با آنچه معامله می‌شود فرق دارد. یک پنت هاوس متری ۲۲۰ میلیون تومان قیمت خورد ولی متری ۱۶۰ تومان فروخته شد. بنابراین اگر مالکان بخواهند سرمایه خود را به سرمایه پولی تبدیل کنند باید انعطاف داشته باشند.

قاسمی گفت: قیمتها باید پایین‌تر بیاید. اینکه می گویند قیمت را دفاتر املاک بالا می برند کذب محض است. ممکن است کسانی باشند که کار را بلد نیستند و اشتباه می‌کنند و باعث شوند ذهنیت خریداران بر روی افزایش قیمت دور بزند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات اظهار کرد: افراد عادی تعداد زیادی خانه در اختیار ندارند. اکثر واحدهای خالی مربوط به بانکها است و زمانی که ملک افزایش قیمت پیدا می‌کند دارایی آنها نیز افزایش می‌یابد.

افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن دیگر اتفاق نمی‌افتد

ایمان خدابخش کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: به دلیل رشد قیمت دلار، مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت مسکن، بسیاری از متقاضیان مصرفی در دو سال اخیر خرید نکردند. بنابراین یک بخشی از تقاضا پشت بازار منتظر است تا بازار مسکن به ثبات برسد و بتوانند وارد بازار شوند.

خدابخش تصریح کرد: در حال حاضر به دلیل اپیدمی ویروس کرونا بسیاری از فروشگاهها تعطیل شده و خدمات در فضای مجازی انجام می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: سایتی ایجاد شده که قیمت مسکن و نرخ اجاره واحد مسکونی مدنظر را محاسبه می‌کند که سقف و کف قیمت منطقه را تعیین می‌کند. در حال حاضر بسیاری از آپارتمانها بالاتر از نرخ واقعی اجاره داده می‌شوند که علت آن بالا بودن تقاضا نسبت به عرضه است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «آمار دقیقی از خانه‌های خالی وجود ندارد» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از کارشناس حقوق اقتصادی بازار پیش‌‌‌فروش، وجود ریسک های پیش فروش مسکن از قبیل افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، عدم‌تعهد سازنده در به کار بردن مصالح باکیفیت، عدم‌تحویل به‌موقع واحدها، فروش یک واحد به چند نفر و… پیش روی بازار مسکن است.

امیرحسین نعمت‌زاده گفت: بازار پیش‌‌‌فروش در گذشته‌ای نه‌چندان دور، یکی از ‌‌‌مسیرهای اصلی تامین مالی ساخت املاک مسکونی محسوب می‌‌‌شد و بسیاری از سازندگان، تنها به امید تامین مالی پروژه‌‌‌های خود، از پیش‌‌‌فروش واحد‌‌‌های احداثی در مراحل اولیه، اقدام به ساخت می‌‌‌کردند.

در این میان، کلاهبرداری و پیش‌‌‌فروش یک واحد به چند نفر، یکی از معضلاتی است که به دلیل عدم‌ثبت قرارداد‌ها در نزد مراجع ثبت رسمی، گریبانگیر سرمایه‌گذاران بخش مسکن شده و امنیت سرمایه را در این بخش مورد تهدید قرار می‌دهد.

قانون فعلی پیش‌فروش، تمامی معامله‌کنندگان را ملزم به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی کرده و تنظیم معاملات خارج از این چارچوب را جرم تلقی کرده است.

وی افزود: بنا بر آمار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال ۹۹ حدود ۱۸۰۰ مورد ثبت شده است که براساس تخمین معاملات از سامانه‌‌‌های کد رهگیری، میزان معاملات ثبت‌شده کمتر از ۵درصد کل معاملات پیش‌‌‌فروش است.

اما در این میان عدم‌تمایل سازندگان و همین‌طور دفاتر اسناد رسمی به ثبت این نوع معاملات از معضلات و ریسک های پیش فروش مسکن است. همچنین باید در نظر داشت که اکثریت سازندگان خرد برای پیش‌فروش املاک از زمین‌های مشارکتی استفاده می‌کنند.

نعمت زاده اعلام کرد: در قانون فعلی، سازندگان مشارکتی ملزم هستند برای پیش‌فروش تمامی واحد‌ها حتی واحد‌های تحت مالکیت خود، اجازه‌نامه رسمی از مالک اولیه زمین داشته باشند که این امر کار را برای سازندگان سخت خواهد کرد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «حذف متقاصیان از چرخه دریافت وام ودیعه مسکن» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، آگهی‌ فروش آپارتمان با قواره های 20 متری منتشر شده که مدعی هستند به اندازه جیب‌تان برایتان خانه می‌خرند حتی شده به اندازه یک دانگ از آپارتمانی در برجی بلند!

خبرها حاکی از آن است که بخشی از این آپارتمان‌های عرضه شده، هنوز ساخته نشده‌اند و در مرحله پیش فروش قرار دارند و بخشی دیگر آپارتمان های نوساز و آماده تحویل را برای فروش عرضه کرده اند.

بیشتر این آگهی‌ها مربوط به غرب تهران و منطقه 22 است و آپارتمان با قواره های 20 متری از 180 تا 750 میلیون تومان به فروش می‌رسد. جالب اینکه قواره‌های ارزان تر متعلق به واحدهایی است که نزدیک به ایران مال واقع شده‌اند! و قواره‌های گران تر در شهرک صدرا دهکده المپیک جانمایی شده‌اند.

فروش آپارتمان با قواره های 20 متری

یکی از مشاوران املاک منطقه 22 می‌گوید سهام 20 متری آپارتمان به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شود و البته اقرارنامه و مبایعه‌نامه هم بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود. او تاکید می‌کند که اقرارنامه و مبایعه‌نامه اسناد معتبری هستند که در دادگاه اثبات می‌کنند مالکیت از آن خریدار است.

یکی دیگر از مشاوران املاک منطقه توضیح می‌دهد که فروش آپارتمان به صورت سهام 20 متری معمولا مربوط به واحدهای سازمانی است. او ادامه می‌دهد: با صعودی شدن قیمت مسکن، قدرت خرید مشتریان این بازار افت قابل ملاحظه‌ای داشته است و حالا سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف برای حفظ قدرت خرید پرسنل خود، تصمیم گرفته‌اند که واحدهای مسکونی را در متراژ کم پیش فروش کنند.

مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به این نکات گفت: فروش دانگی یا سهامی املاک نیازمند رضایت تمام شرکاست و بدون این مجوز، امکان فروش حتی یک دانگ مسکن وجود ندارد. وی تاکید می کند: به افراد توصیه می‌شود به هیچ عنوان زیر بار این مدل خرید و فروش نروند و پیش از امضای هر برگه قرارداد مسکن، حتما با وکلا مشورت کنند تا از مشکلات حقوقی احتمالی آگاه باشند.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «2 راهکار برای حل مشکل مسکن» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، پیمایش اینترنتی نزدیک به هزار فایل فروش در این منطقه نشان‌دهنده افزایش تمایل به فروش در میان فروشندگان همزمان با تحولات بازارهای موازی از جمله بازار ارز است.

نکته مهم دیگر در بررسی فایل‌های فروش مذکور علاقه به فروش حتی پایین‌تر از میانگین قیمت‌های منطقه است، چنان‌که به نظر می‌رسد بیشتر فروشندگان ارقامی منطقی و متناسب با معاملات انجام شده را پیشنهاد می‌‌دهند و به اصطلاح مشاوران املاک، «فروشنده واقعی» هستند.

تفاوت قابل توجه و مهم دیگری که از مطالعه فایل‌های فروش این منطقه با دیگر مناطق پایتخت حاصل می‌‌شود، وجود فایل‌های فروش با قیمت‌هایی کمتر از «میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران» است.

بر این اساس دامنه قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه 4 در حال حاضر بین 20 تا 60 میلیون تومان بوده که نشان‌دهنده گستره متنوع جغرافیایی منطقه 4 با ساکنانی از دهک‌های مختلف درآمدی است.

بعضی از واسطه‌های ملکی در شرایط حال حاضر به متقاضیان سرمایه‌ای پیشنهاد خرید می‌کنند. از نظر آنها با توجه به وجود فایل‌های متنوع فروش، دست خریداران برای چانه‌زنی بازتر از گذشته شده است و در صورت وجود نقدینگی، امکان انجام معاملات نسبت به مردادماه بیشتر است.

قیمت برخی از فایل های فروش آپارتمان های مسکونی در منطقه 4 تهران

• تهرانپارس: 58 متری، 20 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 31 میلیون تومان
• هروی: 153 متری، نوساز/ قیمت هر متر مربع: 58 میلیون تومان
• خواجه عبدالله: 113 متری، 20 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 50 میلیون تومان
• شمس آباد:  102 متری، 8 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 37 میلیون و 700 هزار تومان
• حکیمیه: 132 متری، 2 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 32 میلیون تومان
• رسالت: 55 متری، 12 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 35 میلیون تومان
• دلاوران: 90 متری، 2 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 28 میلیون تومان
• شهرک البرز: 98 متری، 4 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 30 میلیون و 600 هزار تومان
• لویزان: 77 متری، 12 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 46 میلیون تومان
• شهید عراقی: 100 متری، 26 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 60 میلیون تومان

مطالعه بیشتر: مطلب «نگاهی به قیمت مسکن در مناطق 13 و 14» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بررسی‌ها نشان می‌دهد، نزدیک به هزار فایل فروش در یکی از موتورهای جست‌وجوگر ملکی از ابتدای شهریورماه تا بیست و هشتم این ماه در منطقه یک شهر تهران آگهی شده است، در حالی‌ که در کل مردادماه تنها ۲۶۷ فایل فروش ثبت شده است و نکته مهم‌تر آنکه تنها حدود ۱۰ درصد فروشنده‌ها، قیمت‌هایی بالاتر از میانگین قیمت منطقه پیشنهاد کرده‌اند.

به بیان دیگر نزدیک به ۹۰ درصد املاکی که برای فروش فایل شده‌اند، قیمت‌هایی متناسب و حتی کمتر از میانگین منطقه دارند. در گران‌ترین منطقه شهری تهران شامل محله‌هایی چون نیاوران، قیطریه، ولنجک و زعفرانیه هم عطش فروش بالا گرفته و پیشنهادهای فروشندگان یکپارچه با رنگ سبز برجسته شده‌اند.

رصد فایل‌های فروش در این منطقه شمالی شهر حاکی از رشد چهار برابری تعداد این فایل‌ها در شهریورماه نسبت به مردادماه است و موید این مطلب که دومینوی فروشنده شدن دست‌کم در مناطق شمالی پایتخت با شروع سومین ماه تابستان آغاز شده است. نشان دیگری از کاهش «انتظارات تورمی» در مردادماه که آمارهای بانک مرکزی درباره افت ۳/ ۰ واحد درصدی «رشد نقدینگی» هم آن را تایید می‌کند.

بررسی بیش از هزار آگهی اینترنتی ثبت شده فروش آپارتمان در منطقه یک تهران حاوی نتایج دیگری هم هست. از جمله اینکه بیشینه قیمت هر مترمربع در میان آگهی‌های بررسی شده، 135 میلیون تومان و کمینه قیمت 45 میلیون تومان است. همچنین برای یک واحد نوساز در این منطقه حداقل قیمت پیشنهاد شده 80 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است.

مطالعه بیشتر: مطلب «با وام یک میلیاردی می‌توان چند متر خانه خرید؟» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.