خرید و فروش ملک

قولنامه یک عمل حقوقی حاصل اراده دو طرف است که می‌خواهند با این عمل، حقوق و تکالیفی در روابط حقوقی ایجاد کنند. «مجله ملکی دلتا» درخصوص نکات حقوقی قولنامه بیشتر شرح خواهد داد.

قولنامه در شرایطی نوشته خواهد شد که دو نفر تمایل دارند ملکی را خرید و فروش کنند اما ملزومات مقدماتی آن وجود ندارد. بر فرض مثال خریدار قادر به پرداخت همه پول به صورت یکجا نبوده و یا فروشنده نمی‌تواند سریعا ملک را تحویل خریدار دهد.

به هنگام نوشتن قولنامه خریدار موظف است که در مدت زمان تعیین شده پول را به فروشنده کامل بپردازد و فروشنده نیز حق فروش ملک را به شخص دیگری ندارد.

اعتبار قولنامه به دلیل اینکه توسط خود افراد نوشته شده و ماموران دولتی در آن نقشی ندارند، با اعتبار اسناد رسمی برابر نیست.

نکات حقوقی در نوشتن قولنامه

فرقی ندارد شما خریدار یا فروشنده هستید، بایستی به قوانین نوشته شده در قولنامه پایبند باشید. در صورت عدم تعهد به بندهای قولنامه طرف مقابل مجاز به دریافت وجه التزام است. وجه التزام نوعی جریمه است برای شخصی که قول و قرارهای خود را انجام نداده است.

همزمانی معامله از نکات حقوقی قولنامه است که هم خریدار و هم فروشنده ملزم به انجام آن هستند. به این صورت که طرفین قرارداد قدم به قدم و همزمان تعهدات خود را اجرایی می کنند. تاوقتی که کار انتقال سند به طور کامل انجام نگرفته است، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد. از سوی دیگر تا زمانی که فروشنده پول خود را کاملا دریافت نکرده است نباید سند را به نام خریدار منتقل کند.

در قولنامه باید طریقه پرداخت و واگذاری دقیقا مشخص شود؛ در صورتی که خریدار برای تسویه حساب، چک ارائه می‌دهد باید مشخصات چک را به طور دقیق در قولنامه ذکر کند.

اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند. حق فروش و گرفتن قیمت مال باید در وکالت‌نامه ذکر شده باشد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «آیا ملک قولنامه‌ای قابل توقیف است؟» را از مجله ملکی دلتا بخوانید.

اینکه کدام یک از طرفین قرارداد هزینه‌هایی از قبیل هزینه انتقال سند ملکی، حق کمیسیون املاک و یا هزینه بنگاه را باید بپردازد، مجله ملکی دلتا شرح خواهد داد.

با وجود بالا رفتن نرخ تورم، افزایش قیمت‌ها، سخت تر شدن خرید و فروش ملک نسبت به گذشته، باز هزینه قرارداد ملکی جایگاه خود را حفظ کرده است.

سلیقه کردن مقدار کمیسیون و حقوق مشاورین املاک از جمله قانون شکنی‌هایی است که نتیجه ای جز ضرر برای فروشندگان و خریداران ندارد.

در هر معامله ملکی پرداخت برخی هزینه‌ها رایج است و عقد قرارداد ملزم به پرداخت آن است، از قبیل:

• هزینه خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند
• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری
• هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند
• هزینه نقل و انتقال سند

چه کسی باید هزینه انتقال سند را پرداخت کند؟

در معامله‌های خرید و فروش ملک هزینه‌های انتقال سند به طور مساوی بین طرفین قرارداد (خریدار – فروشنده) تقسیم خواهد شد و در برخی موارد این هزینه‌ها بر عهده فروشنده ملک است.

هزینه‌هایی که فروشنده ملزم به پرداخت آن است شامل هزینه‌های شهرداری، دارایی و در کل بدهی‌های مربوط به ملک است.

در نظر داشته باشید که پیش از روز انتقال سند بایستی این هزینه‌ها پرداخت شده و مدارک مربوط به تسویه آن به دفترخانه تحویل داده شود.

اما هزینه‌های مربوط به انتقال سند، ثبت و تنظیم سند جدید که در دافتر اسناد رسمی محاسبه خواهد شد و هر دو طرف قرارداد مسئولیت پرداخت آن را برعهده دارند.

هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی بین دو طرف قرارداد (خریدار – فروشنده) به طور مساوی پرداخت خواهد شد اما در برخی مواقع طرفین بر نحوه تقسیم بندی پرداخت آن توافق خواهند کرد.

اما برای پیشگیری از اختلاف در روز تنظیم سند به صورت مکتوب این توافق بین طرفین تنظیم می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: اگر قصد رهن آپاتمان از سایت ملکی دلتا را دارید، مطلب «نکات حقوقی درخصوص ملکی رهنی» را مطالعه نمایید.