چشم‌انداز عرضه مسکن در ۱۴۰۰

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، آمار رسمی از تیراژ ساخت مسکن طی اولین فصل سال ۹۹ نشان می‌دهد در صورت تداوم اوضاع بهار، «عرضه» برای هفتمین سال متوالی با کسری قابل‌توجه روبه‌رو خواهد شد. بررسی‌ها درباره علت این وضعیت – مطابق آنچه از نبض ساخت‌وساز در پنج کلان‌شهر تشریح شده است – مشخص می‌کند چشمه‌های رکود ساختمانی هم از بیرون بازار ملک و هم از درون این بازار فعال است؛ به‌طوری‌که شوک‌های ارزی دست‌کم یک سال اخیر، رشد شدید قیمت مصالح‌ساختمانی و همچنین تورم زمین به ترتیب بیشترین مانع را مقابل فعالیت سازنده‌ها ایجاد کرده است. هم‌اکنون التهاب ابتدای سال در قیمت کلنگی‌های پایتخت به بازار زمین سایر کلان‌شهرها منتقل شده و از این بدتر، رشد قیمت مصالح‌ساختمانی پرمصرف، از تورم مسکن سبقت گرفته است. در این میان، ضعف مالی سمت تقاضا، فشار رکود را برای سازنده‌ها بیشتر کرده است. هرچند گروهی از بسازوبفروش‌ها به‌دلیل افت نسبی حاشیه سود ساخت‌و‌ساز، بعضا در نقش خریدار ملک در بازار ظاهر می‌شوند، اما حقوقی‌های بازار ساخت به «بهبود اوضاع در سال ۱۴۰۰» امیدوارند. چشم‌انداز عرضه مسکن از نگاه این دسته، «تسهیل شرایط ساخت‌وساز» است. این پیش‌بینی با لحاظ «تغییر جهت متغیرهای بیرونی اثرگذار» مطرح شده است.

صنعت ساختمان کشور درحالی دست‌کم از ۵ زاویه مهم برای ادامه فعالیت‌های حرفه‌ای خود در این صنعت با چالش مواجه‌اند که از سویی از احتمال تشدید شرایط رکود تورمی تا پایان سال خبر داده اما از سوی دیگر برخی از آنها با ترسیم آینده پیش‌روی بازار مسکن، شرایط این بازار در سال ۱۴۰۰ را وضعیتی امیدوار‌کننده برای این صنعت و فعالان آن ترسیم و پیش‌بینی می‌کنند.

سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز

به اعتقاد آنها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های ساختمانی به میزان قابل‌توجهی در مقایسه با سال‌های قبل کاهش یافته است و عمده ساخت وسازها‌یی که هم‌اکنون در سطح کلان‌شهرها در حال انجام است مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال‌های قبل-عمدتا سال‌های ۹۷ و ۹۸- است. از ابتدای امسال تاکنون روند ساخت وسازهای جدید مربوط به پروانه‌های صادر شده در سال ۹۹ روندی نزولی بوده است و بخش عمده کارگاه‌های ساختمانی فعال در سطح این کلان‌شهرها مربوط به پروانه‌هایی که امسال صادر شده‌اند، نیست. سازنده‌ها وفعالان ساختمانی که هم‌اکنون از ۵ جهت مختلف تحت فشار قرار گرفته و در اصطلاح در منگنه یا محاصره قرار دارند فعالیت‌های ساختمانی را بر اتمام پروژه‌های در دست ساخت و نیمه‌تمام متمرکز کرده‌اند و به همین علت درخواست‌ها برای صدور پروانه‌های ساختمانی هم‌اکنون و بنا بر اذعان سازنده‌های فعال در این ۵ کلان‌شهر نیز با کاهش همراه شده است.

بازار ساخت وساز کشور از سال ۹۳ تاکنون در رکود قرار دارد و هم اکنون دامنه رکود ساختمانی در این کلان‌شهرها بیشتر شده است. در بهار امسال مجموعا پروانه ساخت برای ۱۰۲ هزار واحد مسکونی صادر شد. اگر این رقم در فصل‌های بعد سال جاری هم تکرار شود وضعیت ساخت وساز در سال ۹۹ مشابه ۶ سال گذشته-از سال ۹۳ تا ۹۹- خواهد بود که به دلیل قرارگیری آمار کلی ساخت وساز کشوری حول و حوش ساخت متوسط سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، این بازار در شرایط رکودی قرار داشت. از آنجا که به‌طور متوسط کف عرضه جدید در بازار مسکن به منظور خروج از رکود ساختمانی در سال باید حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد مسکونی باشد ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به معنای قرارگیری بازار مسکن در شرایط رکودی است.

طی ماه‌ها وهفته‌های گذشته به دلیل نوسانات شدید نرخ ارز، قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی به شدت تحت تاثیر قرار گرفته وافزایش یافته است. این افزایش و جهش قیمت حتی در مصالحی که صفر تا ۱۰۰ آنها تولید داخل است مشاهده می‌شود. میلگرد، فولاد و آهن‌آلات ساختمانی و همچنین سیمان دو گروه از مصالح ساختمانی هستند که بنا بر اعلام انبوه‌سازان اگرچه ۱۰۰ درصد تولید داخل هستند اما با نوسانات نرخ ارز به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و نرخ فروش آنها به‌صورت لحظه‌ای و روزانه تغییر می‌کند. آمارها نشان می‌دهد قیمت فروش سیمان در حال حاضر نسبت به سال ۹۶ حدود ۵/ ۳ برابر شده است و میلگرد نیز با ۶/ ۷ برابر افزایش قیمت در این بازه زمانی همراه شده است.

همچنین بازار مصالح ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ایجاد شده در بازار معاملات سهام از ناحیه سرایت اثر روانی این هیجانات تحت تاثیر قرار گرفته و این نوسانات نیز بر افزایش قیمت مصالح و در نهایت هزینه تمام شده ساخت مسکن اثر داشته است. هیجانات بازار معاملات سهام همچنین بر بازار معاملات املاک کلنگی نیز اثر داشته و منجر به سرایت اثر روانی از ناحیه شکل‌گیری انتظارات تورمی برای فروشندگان و مالکان واحدهای مسکونی کلنگی و اثرگذاری بر سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش شده است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «از عرضه کل سیمان کشور در بورس کالا حمایت شد!» از مجله ملکی دلتا بخوانید.