فسخ قرارداد

فسخ قراردادهای ملکی به چه معنا است؟

پایان دادن به قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص‌ثالث را فسخ قرارداد می‌گویند. قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به‌طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به‌طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند.

فسخ قرارداد ملک چه شرایطی دارد؟

• فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که از نظر سن و عقل به ‌اندازه‌ کافی قابل‌اعتماد و موجه باشد.
• اگر تصمیم به فسخ قراردادتان گرفته‌اید، باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید. صرف پشیمانی بدون دلیل موجه، پذیرفتنی نیست.
• اگر ملکی را بخرید و بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شوید که آن‌چه خریده‌اید ایراداتی دارد، می‌توانید به دلیل غبن در معامله، اقدام به فسخ قرارداد کنید. اما اگر پول را به‌طور کامل پرداخته‌اید و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک شده‌اید، می‌توانید این موضوع را به دادگاه ببرید. در این‌صورت بعد از صدور حکم می‌توانید تفاوت قیمت را طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کنید.

فسخ قرارداد اجاره

• باید حق فسخ قرارداد ملک در قولنامه اجاره‌خانه شما ذکر شده و به امضای شما و طرف قرارداد رسیده باشد. در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد، ممکن است امکان فسخ معامله را نداشته باشید.
• اگر صاحب‌خانه ملک را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌تواند مستاجر را مجبور به تخلیه‌ ملک کند. مگر این‌که چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
• یکی از شروط مهم در قرارداد اجاره‌خانه این است که اگر هر کدام از طرفین، تمایل به فسخ قرارداد پیش از موعد را داشته باشند، باید حداقل یک یا دو ماه پیش از برهم زدن معامله این موضوع را به‌ طرف دیگر اعلام کنند. البته در این‌صورت هم فسخ‌کننده باید خسارت فسخ قرارداد را بپردازد.
• یکی از مهم‌ترین دلایل مستاجران برای فسخ قرارداد اجاره این است که ملک مورد اجاره ایرادات عمده‌ای دارد که موقع بازدید از منزل، صاحب‌خانه به آن‌ها اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستاجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا ملک قابل‌سکونت شود، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کند.

مطالعه بیشتر: مطلب «نکات مهم و کلیدی در مورد شارژ ساختمان» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

فسخ قرارداد اجاره چیست؟

فسخ اجاره‌نامه به معنای آن است که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوطه و ارائه دلایل موجه تصمیم بگیرند که قرارداد امضا شده را پیش از موعد مقرر پایان دهند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

• ملک شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد.
• حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد. (ذکر دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین ضروری است)
• قسمتی از ملک به گونه‌ای تخریب یا معیوب شود که مستاجر نتواند از آن بهره ببرد و قابل تعمیر هم نباشد.
• مالک تعهد کند که قسمتی از ملک را در مدت مقرر تعمیر کند و به تعهد خود عمل نکند.

شرایط فسخ قرارداد توسط موجر

• در اجاره‌نامه ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
• مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر کند.
• مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد.
• مستاجر، ملک را بدون اجازه مالک برای کاربرد خاصی (مثلاَ تجاری) استفاده کند.
• مستاجر فعالیت‌های نادرستی (به لحاظ قانونی یا عرفی) در ملک انجام دهد.
• مستاجر اجازه ورود و خروج به مالک جهت انجام تعمیرات در ملک را ندهد.
• مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد.
• به طور کلی بهتر است در صورت تمایل هر یک از طرفین قرارداد به فسخ اجاره‌نامه، موجر و مستاجر مسئله را به‌صورت توافقی بین خودشان حل کنند، چون فسخ آن زمان‌بر بوده و به صرف هزینه و انرژی زیادی احتیاج دارد.

مطالعه بیشتر: مطلب «تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.