خرید و فروش

خرید و فروش ملک باید با دقت زیاد انجام شود چراکه کلاهبرداران در حوزه خرید و فروش ملک بسیار زیاد هستند. در خرید و فروش ملک می توان وکالت بلاعزل داشت. در ادامه شرایط وکالت بلاعزل را «مجله ملکی دلتا» شرح خواهد داد.

مهم‌ترین نکته‌ای که باید به خاطر داشته باشید این است که دادن این نوع وکالت به معنی فروش ملک یا چیز دیگری نیست. پس حواستان باشد به دام کلاهبرداران نیفتید.

وکالت به مفهوم دادن نمایندگی است، چیزی که در قانون از آن به عنوان نیابت یاد شده و بر پایه اعتماد داده می‌شود. فردی که امور به او واگذار می‌شود وکیل و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد، موکل نام دارد.

وکالت بلاعزل وکالتی است که در آن موکل به تنهایی نمی‌تواند وکیل را عزل کند. یعنی در وکالت‌نامه وکالت وکیل یا عدم‌ عزل وکیل در ضمن عقد، شرط شده باشد. در این حالت موکل دیگر حق عزل وکیل و فسخ وکالت را ندارد.

شرایط وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک

وکالت بلاعزل، به این معنی نیست که خریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش بزند. منظور این است که فروشنده شخصا نمی‌تواند وکالتش را فسخ کند.

این قرارداد با مرگ طرفین، جنون طرفین، یا استعفای وکیل باطل می‌شود. پس بهتر است فقط برای انجام امور اداری این وکالت انجام شود و اگر ملکی به صورت وکالتی خرید و فروش می‌کنید، خیلی سریع وکالت آن را به سند قطعی تبدیل کنید.

در وکالت بلاعزل، موکل می‌تواند خودش تمام کارهای مربوط به معامله را انجام دهد و این حق از او گرفته نمی‌شود. پس اگر می‌خواهید تمام کارها توسط وکیل انجام شود، به طور صریح در وکالت‌نامه قید کنید که موکل حق دخالت و اجرای امور را ندارد.

در شرایط وکالت بلاعزل، اگر موکل فوت کند، و خریدار هنوز سند مالی که خریده است به نام نزده باشد، باید وراث متوفی برای انتقال و امضای سند رسمی اقدام کنند. چون قرارداد با فوت موکل فسخ شده است. پس حواستان باشد سریع کارهای سند زدن را انجام دهید.

زمانی که شما از طریق وکالت بلاعزل ملکی را خریداری می‌کنید، تا زمانی که سند نزنید، شما صاحب خانه نیستید. در این شرایط فروشنده حق فروش ملک به دیگران را دارد. پس حواستان باشد همزمان با تنظیم وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه هم تنظیم کنید و در وکالت‌نامه حق فروش ملک به شخص دیگر را از فروشنده بگیرید.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «چه افرادی ممنوع المعامله هستند؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بررسی‌های میدانی حاکی از بازگشت رکود سنگین به بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در روزهای اخیر است. به نظر می‌رسد یکی از دلایل آن، آغاز نام نویسی نهضت ملی مسکن است.

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در کنار سیاست حمایت از تولید مسکن، باید سیاست‌های مالیاتی این بخش از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه به طور همزمان اجرا شود تا بازار مسکن از محلی برای حفظ دارایی‌ها و سرمایه‌ای شدن کالای مسکن دور بماند.

به طور میانگین تاکنون روزانه ۱۰۰ هزار نفر در سراسر کشور در نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده‌اند که اگر همین میزان استقبال در مدت یک ماهه اعلام شده ادامه داشته باشد، رکورد ثبت نام ۳ میلیون نفری در این طرح زده خواهد شد.

با این حال حمیدرضا چراغی، فعال بازار مسکن گفت: استقبال مردم از نهضت ملی مسکن سبب شده تا خرید و فروش واحدهای مسکونی با رکود و حتی کاهش قیمت مواجه شود.

چراغی افزود: سیاست دولت حمایت از تولید مسکن در شهرهای حومه‌ای است؛ باید این حمایت به سمت نوسازی بافت‌های فرسوده داخل شهری هدایت شود تا بتواند در کاهش قیمت مسکن در تهران مؤثر عمل کند.

وی ادامه داد: به عنوان مثال برخی انبوه سازانی که متمایل به احداث ملک در منطقه یک هستند، احتمالاً به دلیل ترس از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، حاضر به کاهش قیمت مسکن کلید نخورده در این منطقه که تا ۷۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده بود، به متری ۳۵ میلیون تومان شده‌اند.

ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بدون شک تب بازار مسکن را کاهش خواهد داد. بنابراین این اقدام را باید به فال نیک گرفت.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «شرایط مسکن دولتی و حمایتی تغییر کرد؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: بازار مسکن ظرفیت رشد بالای قیمت را ندارد؛ زیرا به لحاظ کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، معاملات به شدت کاهش یافته است. اگر بعضی مالکان یا سازندگان دلشان می‌خواهد واحدهای خود را با قیمت‌های نامتعارف به فروش برسانند باید بگویم از این خبرها نیست.

وی قیمت‌های نامتعارف فروش آپارتمان و ملک اشاره کرد و افزود: بازار مسکن در حدود چهار سال اخیر متاثر از تورم عمومی دچار جهش قیمت شده و در حال حاضر به ثبات و آرامش رسیده و در مهرماه نیز معاملات کساد است. نوسانات جزئی ماهیانه طبیعی است اما نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها مجددا پرش کند. بنابراین به کسانی که در سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها برای فروش آپارتمان خود نرخ‌های بالا می‌گذارنند، توصیه می‌کنیم، اگر قصد فروش دارند قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاوند تا هم خودشان بتوانند به پول برسند و هم متقاضیان مصرفی، خانه‌دار شوند.

خسروی با اشاره به قیمت‌های پیشنهادی که در مناطق شمالی تهران ارایه می‌شود گفت: متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه یک بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان است؛ از این رو قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان فقط در ظاهر است و با این نرخ‌ها خرید و فروش بسیار به ندرت انجام می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در پایان سخنان خود در خصوص طرح اجاره‌داری حرفه‌ای اظهار کرد: همین که مردم می‌بینند برنامه‌هایی در بخش ساخت و ساز به منظور اجاره یا واگذاری به صورت مالکیت وجود دارد در کاهش انتظارات تورمی موثر است. اما همانطور که گفتم حوزه مسکن، یک حوزه دیرپذیر است و اثرگذاری طرح‌ها با فاصله زمانی خود را نشان می‌دهد. بازار مسکن مثل طلا و ارز نیست که یک شبه بالا برود و یک شبه پایین بیاید.

مطالعه بیشتر: مطلب «جلفا، محله‌ای جذاب اما گران قیمت در اصفهان» در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان اصفهان، خرید و فروش امتیاز مسکن ملی و سایر طرح‌های حمایتی ممنوع است بنابراین مبادرت به این اقدام، فاقد وجاهت قانونی است.

امیر زاغیان اظهار کرد: مبادرت به خرید و فروش واحدهای مسکن ملی به استناد برگه تاییدیه سامانه طرح اقدام ملی مسکن فاقد وجاهت قانونی است.

وی تصریح کرد: این اقدام علاوه بر لغو امتیاز متقاضی، برخورد قانونی از طریق مراجع قضایی با دفاتر ثبت اسناد و مشاورین املاک که در این فعالیت مشارکت دارند را به همراه دارد.

معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان اصفهان گفت: مطابق با اطلاعیه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، هرگونه خرید و فروش امتیاز طرح اقدام ملی مسکن و سایر طرح‌های حمایتی تامین مسکن وزارت راه و شهرسازی از طریق ثبت‌نام کنندگان در طرح‌ها، مشاورین املاک، افراد و طرق مختلف ممنوع بوده و می‌تواند منجر به ابطال ثبت‌نام اولیه و حذف از طرح‌ها و پروژه‌ها شود.

وی تاکید کرد: این طرح پیرو فرمایشات مقام معظم رهبری و در جهت کاهش معضلات تامین مسکن برای اقشار متوسط و کم درآمد جامعه و متقاضیان واقعی با در اختیار گذاشتن زمین ارزان قیمت اقساطی برای واحدها اجرایی شده است، بنابراین مردم نباید اجازه دهند که فرصت طلبان با خرید و فروش امتیاز در این طرح اخلال ایجاد کنند.

زاغیان تصریح کرد: بنابر این اطلاعیه، وزارت راه و شهرسازی هیچگونه مسئولیت و پاسخگویی در برابر فروشندگان و خریداران امتیازها ندارد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «خبرنگاران و هنرمندان منتظر پیامک مسکن باشند» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از محمدرضا قاسمی درخصوص فروش خانه با ۳۰ درصد گفت: از سال ۱۳۹۶ تا الان بعضی از املاک در شمیرانات هفت برابر رشد قیمت داشته است. آپارتمان سه سال ساختی که سال ۱۳۹۶ متری ۹ میلیون تومان بوده الان که هفت سال ساخت شده به متری ۶۰ میلیون تومان رسیده و قیمت نوسازها تا هفت برابر افزایش یافته است.

وی افزود: آنچه در بازار می‌بینید با آنچه معامله می‌شود فرق دارد. یک پنت هاوس متری ۲۲۰ میلیون تومان قیمت خورد ولی متری ۱۶۰ تومان فروخته شد. بنابراین اگر مالکان بخواهند سرمایه خود را به سرمایه پولی تبدیل کنند باید انعطاف داشته باشند.

قاسمی گفت: قیمتها باید پایین‌تر بیاید. اینکه می گویند قیمت را دفاتر املاک بالا می برند کذب محض است. ممکن است کسانی باشند که کار را بلد نیستند و اشتباه می‌کنند و باعث شوند ذهنیت خریداران بر روی افزایش قیمت دور بزند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات اظهار کرد: افراد عادی تعداد زیادی خانه در اختیار ندارند. اکثر واحدهای خالی مربوط به بانکها است و زمانی که ملک افزایش قیمت پیدا می‌کند دارایی آنها نیز افزایش می‌یابد.

افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن دیگر اتفاق نمی‌افتد

ایمان خدابخش کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: به دلیل رشد قیمت دلار، مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت مسکن، بسیاری از متقاضیان مصرفی در دو سال اخیر خرید نکردند. بنابراین یک بخشی از تقاضا پشت بازار منتظر است تا بازار مسکن به ثبات برسد و بتوانند وارد بازار شوند.

خدابخش تصریح کرد: در حال حاضر به دلیل اپیدمی ویروس کرونا بسیاری از فروشگاهها تعطیل شده و خدمات در فضای مجازی انجام می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: سایتی ایجاد شده که قیمت مسکن و نرخ اجاره واحد مسکونی مدنظر را محاسبه می‌کند که سقف و کف قیمت منطقه را تعیین می‌کند. در حال حاضر بسیاری از آپارتمانها بالاتر از نرخ واقعی اجاره داده می‌شوند که علت آن بالا بودن تقاضا نسبت به عرضه است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «آمار دقیقی از خانه‌های خالی وجود ندارد» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از کارشناس حقوق اقتصادی بازار پیش‌‌‌فروش، وجود ریسک های پیش فروش مسکن از قبیل افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، عدم‌تعهد سازنده در به کار بردن مصالح باکیفیت، عدم‌تحویل به‌موقع واحدها، فروش یک واحد به چند نفر و… پیش روی بازار مسکن است.

امیرحسین نعمت‌زاده گفت: بازار پیش‌‌‌فروش در گذشته‌ای نه‌چندان دور، یکی از ‌‌‌مسیرهای اصلی تامین مالی ساخت املاک مسکونی محسوب می‌‌‌شد و بسیاری از سازندگان، تنها به امید تامین مالی پروژه‌‌‌های خود، از پیش‌‌‌فروش واحد‌‌‌های احداثی در مراحل اولیه، اقدام به ساخت می‌‌‌کردند.

در این میان، کلاهبرداری و پیش‌‌‌فروش یک واحد به چند نفر، یکی از معضلاتی است که به دلیل عدم‌ثبت قرارداد‌ها در نزد مراجع ثبت رسمی، گریبانگیر سرمایه‌گذاران بخش مسکن شده و امنیت سرمایه را در این بخش مورد تهدید قرار می‌دهد.

قانون فعلی پیش‌فروش، تمامی معامله‌کنندگان را ملزم به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی کرده و تنظیم معاملات خارج از این چارچوب را جرم تلقی کرده است.

وی افزود: بنا بر آمار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال ۹۹ حدود ۱۸۰۰ مورد ثبت شده است که براساس تخمین معاملات از سامانه‌‌‌های کد رهگیری، میزان معاملات ثبت‌شده کمتر از ۵درصد کل معاملات پیش‌‌‌فروش است.

اما در این میان عدم‌تمایل سازندگان و همین‌طور دفاتر اسناد رسمی به ثبت این نوع معاملات از معضلات و ریسک های پیش فروش مسکن است. همچنین باید در نظر داشت که اکثریت سازندگان خرد برای پیش‌فروش املاک از زمین‌های مشارکتی استفاده می‌کنند.

نعمت زاده اعلام کرد: در قانون فعلی، سازندگان مشارکتی ملزم هستند برای پیش‌فروش تمامی واحد‌ها حتی واحد‌های تحت مالکیت خود، اجازه‌نامه رسمی از مالک اولیه زمین داشته باشند که این امر کار را برای سازندگان سخت خواهد کرد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «حذف متقاصیان از چرخه دریافت وام ودیعه مسکن» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، آگهی‌ فروش آپارتمان با قواره های 20 متری منتشر شده که مدعی هستند به اندازه جیب‌تان برایتان خانه می‌خرند حتی شده به اندازه یک دانگ از آپارتمانی در برجی بلند!

خبرها حاکی از آن است که بخشی از این آپارتمان‌های عرضه شده، هنوز ساخته نشده‌اند و در مرحله پیش فروش قرار دارند و بخشی دیگر آپارتمان های نوساز و آماده تحویل را برای فروش عرضه کرده اند.

بیشتر این آگهی‌ها مربوط به غرب تهران و منطقه 22 است و آپارتمان با قواره های 20 متری از 180 تا 750 میلیون تومان به فروش می‌رسد. جالب اینکه قواره‌های ارزان تر متعلق به واحدهایی است که نزدیک به ایران مال واقع شده‌اند! و قواره‌های گران تر در شهرک صدرا دهکده المپیک جانمایی شده‌اند.

فروش آپارتمان با قواره های 20 متری

یکی از مشاوران املاک منطقه 22 می‌گوید سهام 20 متری آپارتمان به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شود و البته اقرارنامه و مبایعه‌نامه هم بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود. او تاکید می‌کند که اقرارنامه و مبایعه‌نامه اسناد معتبری هستند که در دادگاه اثبات می‌کنند مالکیت از آن خریدار است.

یکی دیگر از مشاوران املاک منطقه توضیح می‌دهد که فروش آپارتمان به صورت سهام 20 متری معمولا مربوط به واحدهای سازمانی است. او ادامه می‌دهد: با صعودی شدن قیمت مسکن، قدرت خرید مشتریان این بازار افت قابل ملاحظه‌ای داشته است و حالا سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف برای حفظ قدرت خرید پرسنل خود، تصمیم گرفته‌اند که واحدهای مسکونی را در متراژ کم پیش فروش کنند.

مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به این نکات گفت: فروش دانگی یا سهامی املاک نیازمند رضایت تمام شرکاست و بدون این مجوز، امکان فروش حتی یک دانگ مسکن وجود ندارد. وی تاکید می کند: به افراد توصیه می‌شود به هیچ عنوان زیر بار این مدل خرید و فروش نروند و پیش از امضای هر برگه قرارداد مسکن، حتما با وکلا مشورت کنند تا از مشکلات حقوقی احتمالی آگاه باشند.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «2 راهکار برای حل مشکل مسکن» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، پیمایش اینترنتی نزدیک به هزار فایل فروش در این منطقه نشان‌دهنده افزایش تمایل به فروش در میان فروشندگان همزمان با تحولات بازارهای موازی از جمله بازار ارز است.

نکته مهم دیگر در بررسی فایل‌های فروش مذکور علاقه به فروش حتی پایین‌تر از میانگین قیمت‌های منطقه است، چنان‌که به نظر می‌رسد بیشتر فروشندگان ارقامی منطقی و متناسب با معاملات انجام شده را پیشنهاد می‌‌دهند و به اصطلاح مشاوران املاک، «فروشنده واقعی» هستند.

تفاوت قابل توجه و مهم دیگری که از مطالعه فایل‌های فروش این منطقه با دیگر مناطق پایتخت حاصل می‌‌شود، وجود فایل‌های فروش با قیمت‌هایی کمتر از «میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران» است.

بر این اساس دامنه قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه 4 در حال حاضر بین 20 تا 60 میلیون تومان بوده که نشان‌دهنده گستره متنوع جغرافیایی منطقه 4 با ساکنانی از دهک‌های مختلف درآمدی است.

بعضی از واسطه‌های ملکی در شرایط حال حاضر به متقاضیان سرمایه‌ای پیشنهاد خرید می‌کنند. از نظر آنها با توجه به وجود فایل‌های متنوع فروش، دست خریداران برای چانه‌زنی بازتر از گذشته شده است و در صورت وجود نقدینگی، امکان انجام معاملات نسبت به مردادماه بیشتر است.

قیمت برخی از فایل های فروش آپارتمان های مسکونی در منطقه 4 تهران

• تهرانپارس: 58 متری، 20 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 31 میلیون تومان
• هروی: 153 متری، نوساز/ قیمت هر متر مربع: 58 میلیون تومان
• خواجه عبدالله: 113 متری، 20 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 50 میلیون تومان
• شمس آباد:  102 متری، 8 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 37 میلیون و 700 هزار تومان
• حکیمیه: 132 متری، 2 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 32 میلیون تومان
• رسالت: 55 متری، 12 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 35 میلیون تومان
• دلاوران: 90 متری، 2 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 28 میلیون تومان
• شهرک البرز: 98 متری، 4 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 30 میلیون و 600 هزار تومان
• لویزان: 77 متری، 12 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 46 میلیون تومان
• شهید عراقی: 100 متری، 26 سال ساخت/ قیمت هر متر مربع: 60 میلیون تومان

مطالعه بیشتر: مطلب «نگاهی به قیمت مسکن در مناطق 13 و 14» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بررسی‌ها نشان می‌دهد، نزدیک به هزار فایل فروش در یکی از موتورهای جست‌وجوگر ملکی از ابتدای شهریورماه تا بیست و هشتم این ماه در منطقه یک شهر تهران آگهی شده است، در حالی‌ که در کل مردادماه تنها ۲۶۷ فایل فروش ثبت شده است و نکته مهم‌تر آنکه تنها حدود ۱۰ درصد فروشنده‌ها، قیمت‌هایی بالاتر از میانگین قیمت منطقه پیشنهاد کرده‌اند.

به بیان دیگر نزدیک به ۹۰ درصد املاکی که برای فروش فایل شده‌اند، قیمت‌هایی متناسب و حتی کمتر از میانگین منطقه دارند. در گران‌ترین منطقه شهری تهران شامل محله‌هایی چون نیاوران، قیطریه، ولنجک و زعفرانیه هم عطش فروش بالا گرفته و پیشنهادهای فروشندگان یکپارچه با رنگ سبز برجسته شده‌اند.

رصد فایل‌های فروش در این منطقه شمالی شهر حاکی از رشد چهار برابری تعداد این فایل‌ها در شهریورماه نسبت به مردادماه است و موید این مطلب که دومینوی فروشنده شدن دست‌کم در مناطق شمالی پایتخت با شروع سومین ماه تابستان آغاز شده است. نشان دیگری از کاهش «انتظارات تورمی» در مردادماه که آمارهای بانک مرکزی درباره افت ۳/ ۰ واحد درصدی «رشد نقدینگی» هم آن را تایید می‌کند.

بررسی بیش از هزار آگهی اینترنتی ثبت شده فروش آپارتمان در منطقه یک تهران حاوی نتایج دیگری هم هست. از جمله اینکه بیشینه قیمت هر مترمربع در میان آگهی‌های بررسی شده، 135 میلیون تومان و کمینه قیمت 45 میلیون تومان است. همچنین برای یک واحد نوساز در این منطقه حداقل قیمت پیشنهاد شده 80 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است.

مطالعه بیشتر: مطلب «با وام یک میلیاردی می‌توان چند متر خانه خرید؟» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، در سال‌های گذشته واحدهای عرضه شده به بازار پیش‌ فروش مسکن با قیمتی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت به متقاضیان معرفی می‌شدند اما هم‌اکنون این واحدها با قیمت آپارتمان‌های نوساز برابری می‌کنند.

البته در سال‌های جهش قیمت مسکن به دلیل وجود انتظارات تورمی از سمت سازنده‌ها و استمرار افزایش هزینه‌های ساخت و همچنین ادامه تورم مسکن، این معادله در بسیاری از آگهی‌های پیش‌فروش مسکن تغییر کرده و واحدهای پیش‌فروشی اغلب با قیمتی بالاتر از قیمت واحدهای نوساز به متقاضیان عرضه می‌شد.

هم‌اکنون اما رسیدن قیمت واحدهای پیش‌فروشی به واحدهای نوساز و آماده، یک معنای مهم را در خود جای داده است و آن کاهش انتظارات تورمی سازنده‌ها است. صفر شدن فاصله قیمت واحدهای پیش‌فروشی با قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت نشان می‌دهد سازنده‌ها و معدود فعالان بازار پیش‌فروش احتمال کاهش یا دست‌کم ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آینده را دور از ذهن نمی‌دانند.

ریسک و فرصت پیش‌ خرید

بررسی‌های از آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد ورود به بازار پیش‌ فروش مسکن برای خریداران هم‌اکنون در‌بردارنده یک ریسک و دو فرصت مهم است که در مجموع ورود به این بازار را برای متقاضیان توجیه‌پذیر می‌کند. البته متقاضیان نباید این موضوع را فراموش کنند که در صورت ورود به این بازار باید درباره صحت و سلامت معامله خود از بابت کارنامه سازنده، رعایت همه مسائل حقوقی و فنی و…اطمینان لازم را به دست آورند تا در نهایت با ضرر و زیان مواجه نشوند.

ریسک مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که در صورت کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده ممکن است پیش‌خریداران واحد را با قیمتی بالاتر از قیمت واحد نوساز تحویل بگیرند. از سوی دیگر در این نوع معاملات هم‌اکنون دو فرصت مهم برای پیش‌خریداران نهفته است.

نخستین فرصت مربوط به شرایط حال حاضر متقاضیان خرید است. در شرایط فعلی متقاضیان مسکن از پس‌انداز کافی برای خرید مسکن‌- به‌ویژه واحد نوساز- برخوردار نیستند و پیش‌فروش مسکن فرصتی برای آنها محسوب می‌شود تا از طریق پرداخت تدریجی و به مرور زمان صاحب مسکن آن هم مسکن نوساز شوند.

از سوی دیگر با توجه به وجود یک گره ذهنی در سازنده‌ها که به دلیل تورم هزینه ساخت در برابر کاهش قیمت واحدهای مسکونی نوساز مقاومت می‌کنند، دور از ذهن نیست که حتی در صورت کاهش قیمت مسکن در گروه‌های سنی بالاتر، قیمت واحدهای مسکونی نوساز کاهش نیابد.

ریسک پیش خرید مسکن

از این رو ریسک پیش‌ خرید به دلیل احتمال کاهش قیمت مسکن در آینده عملا منتفی می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون معدود پیش‌فروش‌های بازار مسکن به دو روش انجام می‌شود.

در روش اول واحدها روی خاک و در همان نخستین مراحل ساخت با دریافت ۵۰ درصد از ارزش معامله، با قیمتی حدود ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت واحدهای نوساز، به بازار عرضه می‌شوند. این پیش‌فروش‌ها در شرایط فعلی بسیار محدود و انگشت‌شمار هستند. در روش دوم، سازنده‌ها بعد از اتمام مرحله سفت‌کاری اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که ارزش این واحدها در این مرحله تقریبا و در اغلب موارد برابر با قیمت واحدهای نوساز مشابه است.

مطالعه بیشتر: مطلب «دلایل رهاشدگی قیمت‌ مسکن» را در مجله ملکی بخوانید.