تخلیه ملک

اگر صاحبخانه بخواهد ملک خود را پیش از موعد از مستاجر پس بگیرد باید با توجه به قانون‌های پیش‌بینی شده عمل کند یا این کار در حالتی امکان‌پذیر است که این مساله در قرارداد نوشته شده باشد و ما بین مستاجر و موجر توافق شده باشد و نوشته شده باشد. در این مطلب از «مجله ملکی دلتا» به موضوع فسخ قرارداد اجاره توسط صاحبخانه می‌پردازیم.

شرایط حق فسخ قرارداد ملک توسط صاحبخانه

در اجاره‌نامه نوشته شود که در صورتی‌ که مستاجر اجاره را پرداخت نکند موجر حق فسخ قرارداد را دارد و می‌تواند به راحتی و طبق قانون قرارداد را فسخ نماید.

مستاجر بیش‌تر از یک هفته در پرداخت کردن اجاره تاخیر کند و پرداخت کردن اجاره را به عقب بندازد.

مستاجر بدون اینکه از مالک ملکی که در آن زندگی می‌کند اجازه بگیرد آن ملک را در اختیار شخصی دیگر قرار دهد یا آن ملک را بفروشد.

مستاجر از ملک بدون اجازه موجر برای کاربرد خاصی (مثلا تجاری) استفاده نماید.

مستاجر فعالیت‌های نادرست و غیر قانونی از لحاظ عرفی در ملک موجر انجام بدهد.

مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر برای انجام دادن تعمیرات در ملک را ندهد.

مستاجر وظیفه‌هایی را که بر اساس قرارداد اجاره تعهد کرده است انجام ندهد.

به‌ طور کلی خوب‌تر است در صورت میل هر یک از دو طرف قرارداد به فسخ اجاره‌نامه موجر و مستاجر مسئله را به‌صورت توافقی بین خودشان حل کنند، زیرا فسخ آن زمان می‌برد و هزینه و انرژی زیادی را مصرف می‌کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر، مطلب «چگونه می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد» را مطالعه کنید.

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و با اختلاف مستاجر و موجر همراه است. حکم تخیله مستاجر در ایام کرونا دستخوش تغییراتی بوده است که «مجله ملکی دلتا» به آن می‌پردازد.

پیش از شیوع کرونا اصل بر این بود که موجر می‌توانست حکم تخلیه مستاجر را بنا به تحقق شرایط بگیرد. اما در شرایط حال حاضر حکم تخلیه تنها در موارد استثنا امکان‌پذیر است.

موارد قانونی برای گرفتن حکم تخیله مستاجر در ایام کرونا

• در شرایطی که در قرارداد ذکر شود به صرف یک ماه تعویق اجاره، صاحبخانه می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد. چنانچه پرداخت اجاره‌بها به مدت چند ماه پیاپی تاخیر داشته باشد پیش از اتمام قرارداد می‌توان حکم تخلیه گرفت.
• مستاجر حق اجاره ملک استیجاری را ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شده باشد.
• برخی ملک‌های مسکونی قابلیت استفاده اداری نیز دارند. در صورتی که در قرارداد ذکر شود مستاجر حق استفاده جز مسکونی از ملک را ندارد و خلاف آن انجام شود، موجر می‌تواند حکم تخلیه را از مراجع قانونی بگیرد. در این شرایط موجر می‌تواند مبلغ خسارت فسخ قرارداد را از مستاجر بگیرد.
• گاهی ممکن است مستاجر خسارت سنگینی به ملک وارد کند و موجر ترس تکرار این ضرر را داشته باشد، موجر مجاز است بلافاصله اقدام کرده و از شورای حل اختلاف تامین دلیل بخواهد. در این شرایط کارشناس مربوطه به محل اعزام شده و پس از برآورد خسارت، مستاجر ملزم به پرداخت می‌باشد.
• اگر مستاجر قادر به پرداخت اجاره‌های عقب افتاده نباشد، دادگاه براساس شرایط و اثبات عدم پرداخت از سوی مستاجر، اقدام به قسط‌بندی اجاره معوقه خواهد کرد. اما با این حال دلیل بر ماندن مستاجر در ملک نیست و موجر می‌تواند ملک را تحویل بگیرد.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «قوانین اجاره املاک» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

برای پیشگیری از مشکلات عدیده‌ای که در تنظیم سند پیش خواهد آمد «مجله ملکی دلتا» اهمیت تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر اسناد‌رسمی را شرح خواهد داد.

زمانی که یکی از طرفین قرارداد اجاره اقدام به انعقاد قرارداد اجاره می‌کند علاوه بر قراردادی که به صورت عادی یا در یکی از دفاتر املاک تنظیم می‌شود، بهتر است با حضور در یکی از دفاتر اسناد‌رسمی نسبت به انعقاد قرارداد اجاره رسمی اقدام نماید.

امتیاز تنظیم اجاره‌نامه در دفتر اسناد‌رسمی

با تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر رسمی شما به قرارداد خود اعتبار و پشتیبانی قانونی از جمله غیرقابل تردید و انکار بودن را می‌بخشید.

سند رسمی اجاره نامه همانند دیگر اسناد‌رسمی قابلیت اجرا از طریق اداره اجاره اسناد‌رسمی را دارد. برای حل اختلاف بین مستاجر و موجر همانند مطالبات قرارداد اجاره و تخلیه مستاجر طبق قانون، بیش تر نمود پیدا می‌کند.

درخواست تحلیه ملک از طریق اجرای اسناد‌رسمی

موجر و مستاجر می‌توانند علاوه بر تنظیم اجاره‌نامه عادی یا بدون آن با حضور در یکی از دفاتر اسناد‌رسمی اجاره‌نامه خود را به صورت رسمی تنظیم نمایند.

با پایان زمان قرارداد و در زمان درخواست تخلیه ملک در صورت عدم همکاری مستاجر می‌توان با شرایط قانونی پیش بینی شده در قرارداد در همان دفتر اسناد‌رسمی حضور پیدا کرد و نسبت به درخواست تخلیه مستاجر اقدام نمود.

دفترخانه مذکور نیز ملزم است با دریافت هزینه‌ای، درخواست مکتوب موجر را به همراه اجاره‌نامه و سایر مدارک لازم به اداره اجرای ثبت اسناد‌رسمی محل اجرا بفرستد.

برای پیگیری قانونی از سوی موجر بایستی ابتدا با دریافت نوبت الکترونیکی در موعد مقرر در اداره حاضر شود و پس از آن مراحل تخلیه مستاجر از طریق قانونی را پیگیری نماید.

اداره اجرای اسناد‌رسمی ظرف مدت مشخص به مستاجر اخطار و مهلت داده و سپس نسبت به تخلیه ملک اقدام می‌نماید.

چنانچه مستاجر نسبت به تخلیه ملک امتناع کند مامورین ذی‌صلاح با دستور این اداره نسبت به تخلیه مستاجر وارد عمل شده و ملک را به صورت قانونی به موجر تحویل خواهند داد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی مطلب «نکات حقوقی مهم در معاملات املاک» را بخوانید.