نکات معاملات ملکی

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، زمانی‌که دو نفر تصمیم می‌گیرند ملکی را بین خود خرید و فروش نمایند و در خصوص تمام جزییات این معامله به توافق می‌رسند باید تمام توافقات حاصله را به‌صورت کتبی درآورند که معمولا به این توافق کتبی در عرف قولنامه گفته می‌شود قولنامه در واقع همان مواردی است که بین خریدار و فروشنده به توافق رسیده شده است و فقط به‌صورت کتبی درآمده است.

اما در صورتی‌که یکی از طرفین به مواردی که بیان کرده است پایبند نباشد طرف دیگر دلیل محکمی جهت اقامه دعوا علیه وی ندارد، چرا که قولنامه محکمه پسند نیست.

به همین جهت طرفین باید قراردادی را به نام مبایعه­‌نامه بین خود تنظیم نمایند مبایعه ‌نامه همان‌طور که از نام آن مشخص است قرارداد بیع است بین طرفین. این قرارداد یک سند غیر رسمی است که قبل از اینکه سند رسمی ملک به خریدار منتقل گردد، بین طرفین منعقد می‌گردد.

بعد از تنظیم مبایعه­‌نامه طرفین و دو شاهد بایستی آن را امضا نمایند

مبایعه‌نامه تنظیم شده منحصر به فرد نیست و امکان فروش مجدد ملک از سوی فروشنده به خریدارهای دیگر نیز دارا است به این منظور طرفین باید به بنگاه‌های املاک مراجعه نموده و قرارداد خود را در سیستم نرم ­افزاری جامع آنها به ثبت می‌رسانند این سیستم به‌صورت سراسری است و با ثبت مشخصات طرفین و ملک مورد نظر، کد رهگیری صادر می‌گردد که صادر شدن این کد به این معنی است که فروشنده پیش از این ملک را به دیگری نفروخته است و معامله سالم است. البته برخی مبایعه­‌نامه را نیز در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌نمایند.

 در این مرحله خریدار وظیفه­‌ای ندارد و انجام این مرحله با فروشنده ملک است

فروشنده باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و لیست مدارکی که برای تنظیم سند لازم است را از دفترخانه گرفته و مدارک را کامل کرده و برای تنظیم سند رسمی به دفتر خانه مربوطه برگردد.

در این مرحله طرفین باید در تاریخ و در دفترخانه تعهد شده و تعیین شده حاضر شوند

در صورت تعیین نشدن، خریدار به وسیله‌ی اظهارنامه تاریخ و محل حضور جهت انتقال سند رسمی به اطلاع فروشنده می‌رساند و سند انتقال را امضا نمایند.

مطالعه بیشتر: مطلب «نکات مهم درباره صدور چک در معاملات ملکی» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

اگر می خواهید درخصوص نکات حقوقی انتقال مالکیت سند بدانید، بایستی گفت که امروزه معاملات املاک و انتقال مالکیت سند ملک از دو مرحله تشکیل می‌شوند که «مجله ملکی دلتا» در این مقاله به آن می‌پردازد.

مرحله اول شامل تنظیم یک سند به صورت عادی میان خریدار و فروشنده بوده که به آن مبایعه نامه نیز می‌گویند. مرحله دوم این فرآیند انتقال سند ملک به صورت رسمی می‌باشد که در طی آن مالکیت واحد مسکونی از فروشنده به خریدار تغییر می‌کند که این امر نیازمند ثبت رسمی و محضری است.

مراحل تبدیل سند ملک به سند قطعی

• خریدار، فروشنده و حداقل دو شاهد زیر مبایعه نامه را امضا می‌کنند. مبایعه نامه می‌تواند توسط خریدار و فروشنده یا توسط بنگاه معاملات ملکی انجام شود.
• ثبت مبایعه نامه در سیستم نرم افزاری توسط بنگاه املاک مجاز و معتبر که کدرهگیری دریافت شود.
• مراجعه به «دفترخانه اسناد رسمی» برای نقل و انتقال و سند زدن ملک به همراه داشتن شناسنامه و اصل لازم است.
• استعلام بدهی ملک از شهرداری، دارایی، بیمه گر و بخشدار توسط دفترخانه انجام می‌شود.
• دفترخانه بررسی می‌کند که سند در گرو نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.
• فروشنده با نامه دفترخانه به شهرداری منطقه‌ای کهملک در آن قرار دارد درخصوص بررسی پروانه ساخت مراجعه می‌کند.
• فروشنده باید با مراجعه به دارایی ۴% قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل‌وانتقال پرداخت کند. قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد.
• آخرین مرحله‌ انتقال قطعی سند است. فروشنده و خریدار در مبایعه نامه تاریخ سند زدن را تعیین می‌کنند.
• در پایان سندی مطابق با شرایط مورد توافق دو طرف معامله در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد.

 پیشنهاد مطالعه: مطلب « نکات حقوقی وجه التزام در قرارداد را بدانیم» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از مدیرکل راه و شهرسازی: با دستور رئیس قوه قضائیه و رأی دیوان عالی کشور حدود  6 قطعه از اراضی سعادت آباد ابطال سند شده و به مالکیت دولت درآمد.

محبت خواه در ادامه گفت: اخذ سند حدود 6 هزار متر مربع از پلاک ثبتی 116 اصلی در راستای اجرای رای کمیسیون ماده 12 ابطال و به نام دولت جمهوری اسلامی با نمایندگی سازمان ملی زمین و مسکن صادر شد.

وی افزود: برابر دادنامه‌های قطعی صادره این اداره موظف به تنظیم سند رسمی حدود 6 قطعه از اراضی پلاک اصلی 116 موسوم به اریکه ایرانیان مجتمعی فرهنگی هنری و تجاری با زیربنای بیش از 20 هزار مترمربع در 8 طبقه بوده که ارزش ریالی آن 2 هزار میلیارد ریال برآورد شده است.

وی در پایان گفت: یکی از مهم‌ترین چالش‌های وزارت راه و شهرسازی، رفع تصرفات زمین خواری است. در این راستا برای حفظ انفال و با توجه سیاست‌های تحولی قوه قضائیه اراضی سعادت آباد به دولت تحویل داده شد.

در اجرای این امور همکاری بسیار خوبی با دستگاه‌های نظارتی و نیروی انتظامی و قضایی برقرار شده است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «کاهش تورم سالیانه در بازار مسکن» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، به دلیل کمبود مشتری در بازار اجاره، موجران دامنه انعطاف خود چه در زمینه ارائه تخفیف و چه در زمینه تبدیل «ودیعه» و «اجاره» به یکدیگر را بر اساس میل مستاجر افزایش داده‌اند، اما با این حال در بازار رهن کامل، تقریبا نیمی از فایل‌ها بیش از 100 مترمربع مساحت دارند و با نیاز مصرفی بازار اجاره به لحاظ متراژ همخوان نیستند.

البته این گروه از آپارتمان‌ها به اذعان واسطه‌های ملکی متقاضی مخصوص به خود را دارند که اغلب خود مالک آپارتمان کوچک‌تر دیگری در همان منطقه هستند و تمایل دارند در واحدهای بزرگ‌تری سکونت داشته باشند یا اینکه به هر دلیل از جمله داشتن مسیر سرمایه‌گذاری دیگر، تمایلی به تبدیل نقدینگی خود به دارایی ثابت از قبیل ملک ندارند.

تقریبا از هر دو فایل رهن کامل نزد واسطه‌ها، یکی از گروه متراژهای بزرگ بوده و به نظر می‌رسد این بخش از بازار رهن کامل، مشتریان بیشتری نسبت به آپارتمان‌های کوچک‌متراژ دارد.

واسطه‌ها می‌گویند رشد سرسام‌آور قیمت مسکن در طول سه سال اخیر سبب شده قدرت پرداخت رهن کامل توسط مستاجران کاهش پیدا کند و آنها با وجود اینکه می‌دانند رهن کامل برای مستاجر در مجموع به‌صرفه‌تر است، اما اغلب تقاضا می‌کنند موجر بخشی از ارزش رهنی را به اجاره ماهانه تبدیل کند.

به گفته واسطه‌ها، بسیاری از متقاضیان اجاره عنوان می‌کنند اگر قدرت پرداخت ودیعه‌های حول و حوش 700 تا 800 میلیون تومانی را داشتند، قطعا روانه بازار خرید مسکن می‌شدند و کسری نقدینگی خود را تا خرید یک واحد نقلی به نحوی تامین می‌کردند.

به این ترتیب اکنون میل به پرداخت ودیعه بیش از 500 میلیون تومان بین مستاجران بسیار اندک است و به همین خاطر در بازار رهن کامل قید «قابل تبدیل» عمومیت دارد.

قیمت رهن آپارتمان‌ در برخی از محله‌های تهران

• نیروی هوایی، 80 متری، 15 سال ساخت/ قیمت رهن: 450 میلیون تومان
• اشرفی اصفهانی، 178 متری، 15 سال ساخت/ قیمت رهن: یک میلیارد و 200 میلیون
• قیطریه: 135 متری، 20 سال ساخت/ قیمت رهن: 800 میلیون تومان
• ونک: 120 متری، 30 سال ساخت/ قیمت رهن: 850 میلیون تومان
• رسالت: 56 متری، 12 سال ساخت/ قیمت رهن:  270 میلیون تومان

مطالعه بیشتر: مطلب «با چقدر سرمایه می‌توان در محله بهار صاحبخانه شد؟» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» و به نقل از عیسی کاظم نژاد: بانک مسکن سهم مهمی در کل هزینه خانوار داشته و به طور متوسط حدود 40 درصد از کل هزینه خانوار را به خود تخصیص می‌دهد. علاوه براین در شاخص‌های اقتصادی کلان کشور از جمله تولید، سرمایه و اشتغال تاثیر بسزایی دارد.

وی گفت: بانک مسکن ارتباط گسترده با سایر فعالیت‌های اقتصادی و ظرفیت ایجاد اشتغال به صورت مستقیم و غیر‌مستقیم را دارد به نحوی که طی 5 سال متوالی میانگین سهم ساختمان و خدمات و مستغلات از کل تولید ناخالص کشور حدود 5.9 درصد بوده است.

وی افزود: هرگونه تغییر و تحولات در این بخش مستقیما قدرت خرید و سطح رفاه خانوار و نیز مولفه‌های اقتصادی را تحت تاثیر قرار خواهد داد.

کاظم نژاد در ادامه گفت: هدف و برنامه اصلی بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی فعال در بخش مسکن و ساختمان، تامین مسکن اقشار مختلف جامعه به خصوص اقشار متوسط و کم درآمد جامعه است. از این رو سیاست‌های بانک به منظور دستیابی به این هدف پیش می‌رود.

وی خاطرنشان شد: اقدامات و فعالیت‌های بانک مسکن از جمله اعطای تسهیلات ساخت، خرید و تعمیر مسکن، کمک به احیای بافت‌های فرسود، حمایت از فعالان ساخت و ساز دارای صلاحیت حرفه‌ای و … در راستای پاسخگویی به نیاز جامعه تدوین و به شبکه ابلاغ می‌شود.

عضو هیئت مدیره بانک مسکن درخصوص حمایت از ساخت واحدهای مسکونی منطبق با اصول و استانداردهای روز ساختمانی گفت: فعالان ساخت و ساز که دارای مدارک لازم بوده و در ساخت و ساز خود از فناوری‌های نوین استفاده می‌کنند، می‌توانند در شهرهای تهران، اصفهان، شیراز، مشهد، تبریز، کرج، اهواز، بندرعباس، بوشهر، قم، ساری و رشت از حداکثر تسهیلات 450 میلیون تومانی به ازای هر واحد استفاده کنند.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «راهکارهای ساماندهی بازار مسکن» از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، ظاهرا این روزها گرفتن وام ودیعه مسکن سخت‌تر از همیشه شده است، منتها این بار دیگر مشکل از ضامن و وثیقه یا مهلت ثبت‌نام گذشته است.

گفته‌های مردم نشان می‌دهد، اخیرا شعب بانکی از اعطای وام ودیعه مسکن رسما سر باز می‌زنند. یا می‌گویند چیزی ابلاغ نشده یا اعلام می‌کنند که بودجه‌شان ته کشیده است.

 توقف پرداخت وام ودیعه مسکن

در زیر تعدادی از پیام‌های مخاطبان در همین باره را می‌خوانید:

«هیچ خبری نیست. هربانکی میری میگن ما پارسال این وام رو دادیم و امسال اعتبار وام ودیعه ندادن.»

«من ثبت نام کردم. بانک و شعبه انتخاب کردم. رفتم شعبه میگه ما وام ودیعه مسکن نداریم. به کی باید بگم؟»

«کسی خبر نداره وام ودیعه مسکن کی به بانک‌ها ابلاغ میشه؟ من الان یک هفته هست ثبت نام کردم و ثبت نهایی انجام دادم پیغام اومد که با اصل مدارک به بانک مراجعه کن. میرم بانک میگه ابلاغ نشده‌. الان چنده روزه میرم میام»

«من ودیعه مسکن ثبت نام کردم و از بین بانک‌ها ملی را انتخاب کردم. رفتم بانک درخواست وام بدم مسئول میگه چنین چیزی هنوز دستورش نیامده. تکلیف چیست؟ آیا واقعا چیزی به نام وام ودیعه مسکن وجود دارد؟ چرا پرداخت نمیکنن؟ برای دریافت وام چه کنیم؟»

«بانک‌ها می‌گویند هنوز به ما وام ودیعه مسکن ابلاغ نشده امروز شش شعبه رفتم. بانک ملی می ‌گوید بودجه به ما ندادند برای وام»

« من همه مدارک رو اماده کردم تحویل بانک تجارت دادم اما میگن بخشنامه نیومده که وام بدهیم علتش چیه؟ الان چیکار کنیم»

«هر بانکی میرم میگم برای وام ودیعه مسکن اومدم میگن که ابلاغیه نیومده و مدارک تحویل نمیگیرن درصورتی که فقط دو هفته برای تحویل مدارک فرصت هست»

ماجرا چیست؟

محمدرضا جمشیدی، دبیر کانون بانک‌های خصوصی در پاسخ به علت توقف اعطای این وام می‌گوید: احتمالا بودجه بانک‌ها تمام شده است چون هیچ منعی برای پرداخت وجود ندارد. وام ودیعه از منابع قرض‌الحسنه تامین می‌شود و بعید نیست که منابعشان در این زمینه تمام شده باشد.

اما آیا ممکن است اعتبار وام ودیعه بانک‌ها مجددا افزایش یابد؟ جمشیدی در پاسخ عنوان می‌کند: خیر. طبق قانون بانک‌ مرکزی بانک‌ها نمی‌تواند در هر سال بیش از دو درصد طلب ناشی از اعطای تسهیلاتشان را افزایش بدهند. این بانک‌ها را محدود می‌کند در اعطای تسهیلات.

او می‌افزاید: حتی ممکن است سپرده‌گیری هم کرده باشند و منابع داشته باشند اما بیش از آن حد مشخص اجازه وام‌دهی نداشته باشند پس مجبور می‌شوند اعلام کنند که بودجه‌‍شان تمام شده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «رونق خرید و فروش خانه در پردیس» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، محله‌ای که قرار است به شما معرفی کنیم؛ محله پالیزی واقع در سهروردی شمالی است و همانطور که در ابتدا اشاره کردیم در منطقه 7 تهران واقع شده است.

این محله به دلیل اینکه در یکی از مناطق خوب تهران واقع شده دارای امکانات خوب شهرنشینی همانند مراکز تفریحی، فرهنگی، تجاری، دولتی، حمل و نقل عمومی و … است.

بافت غالب این محله، مسکونی است، اما هر چه از فرعی‌های میدان پالیزی و خیابان شهید قندی فاصله گرفته و به سمت خیابان‌های شریعتی، بهشتی و مطهری نزدیک شوید بافت اداری را بیشتر مشاهده خواهید کرد.

بررسی قیمت خرید آپارتمان در پالیزی

اگر به دنبال خرید آپارتمان در پالیزی هستید، باید بگوییم که متوسط قیمت مسکن در این محله تا حدودی بالاست؛ شما برای خرید خانه در این محله باید بین 35 تا 50 میلیون تومان برای هر متر مربع نقدینگی داشته باشید.

اما اگر به دنبال واحدهای نوساز هستید، لازم است برای هر متر مربع بین 60 تا 70 میلیون تومان نقدینگی داشته باشید؛ البته این قیمت‌های ذکر شده تنها میانگین قیمت‌ها در این محله است چرا که قیمت ملک می‌تواند متناسب با سن بنا، متراژ، امکانات ساختمان، موقعیت جغرافیایی و … کمتر یا بیشتر باشد.

در ادامه قیمت برخی از فایل‌های آگهی شده در سایت ملکی دلتا را مشاهده می‌کنید:

114 متری، دو خوابه، طبقه چهارم، امکانات ندارد/ قیمت: 5 میلیارد تومان

85 متری، دو خوابه، 25 سال ساخت، امکانات (پارکینگ، انباری)/ قیمت: 5 میلیارد و 500 میلیون تومان

186 متری، سه خوابه، نوساز، امکانات (پارکینگ، آسانسور، انباری)/ قیمت: 15 میلیارد و 800 میلیون تومان

95 متری، دو خوابه، طبقه چهارم، یک سال ساخت، امکانات (پارکینگ، آسانسور، انباری)/ قیمت: 5 میلیارد و 300 میلیون تومان

100 متری، دو خوابه، 9 سال ساخت، طبقه سوم، امکانات (پارکینگ، آسانسور، انباری)/ قیمت: 4 میلیارد و 700 میلیون تومان

مطالعه بیشتر: مطلب «کوچ مستاجران به جنوب شرق تهران» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، در طرح مسکن ملی دیگر خبری از ساختمان‌های بلند مرتبه نیست و تعداد طبقات در این طرح نهایتا 7 طبقه است. شرایط متقاضیان برای ثبت نام و نحوه ثبت نام در وب سایت tem.mrud.ir در ادامه شرح داده خواهد شد.

شرایط متقاضی برای ثبت نام مسکن ملی

• متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن نباید از سال 1384 واحد مسکونی داشته باشند.
• متقاضی باید متاهل یا سرپرست خانوار باشد. برای زنان خودسرپرست داشتن حداقل 35 سال سن الزامی است.
• عدم منع قانونی برای دریافت تسهیلات بانکی نظیر چک برگشتی، تسهیلات معوقه و…
• توانایی تامین هزینه ساخت مسکن
• امکان سپرده‌گذاری حداقل سی درصد هزینه ساخت مازاد بر تسهیلات بانکی
• توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بانکی تسهیلات دریافتی (حداقل 15 میلیون ریال)

مراحل ثبت نام در سایت برای طرح مسکن ملی

• برای ثبت نام طرح مسکن ملی وارد سایت tem.mrud.ir شوید
• بخش ثبت نام مسکن ملی را انتخاب کنید تا اطلاعات کامل درخصوص طرح را مطالعه کنید. پس از خواندن متن گزینه «متن بالا را با دقت خوانده ام و می پذیرم» را انتخاب و دکمه تایید را کلیک کنید.
• در این مرحله اطلاعات (شهر و محل سکونت / مشخصات فرد متقاضی / مشخصات خانواده فرد متقاضی شامل همسر و فرزندان / سوابق سکونت در شهر مذکور / تعهدات مالی / ملک مورد نظر) را با دقت کامل وارد کنید.
• بررسی اطلاعات هویتی متقاضی و افراد تحت تکلف از طریق سامانه ثبت و موارد عدم دریافت زمین، مسکن و تسهیلات یارانه‌ای توسط متقاضی از طریق سامانه وزارت راه و شهرسازی مورد بررسی قرار می گیرد.
• هزینه ثبت نام این طرح 12 هزار و 500 تومان است که از طریق درگاه الکترونیکی به عنوان هزینه ثبت نام سامانه آباد باید پرداخت شود.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «4 میلیون مسکن ساخته می شود» از مجله ملکی دلتا بخوانید.