بازار سرمایه

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، عباس زینعلی در این باره  اظهار کرد: مهاجرت‌هایی که تا پیش از این توسط ایرانی‌ها به کشورهای اروپایی و آمریکایی انجام می‌شد حالت تحصیلی یا تفریحی داشت که در حال حاضر آن مدل‌ها چندان پذیرفته شده نیست؛ زیرا سخت، مشقت‌بار و تا حدی تحقیرآمیز شده است.

وی در ادامه افزود: سرمایه‌گذاری، شکل جدیدی از مهاجرت ایرانی‌ها است که عمدتا به ترکیه انجام می‌شود. به هر حال گروهی از مردم می‌خواهند نوع دیگری از زندگی را در یک فضای متفاوت تجربه کنند. این عده یا فضای روحی‌شان هماهنگی چندانی با فرهنگ غالب در ایران ندارد یا از فرصت‌های کاری و رشد آنچنانی در ایران برخردار نیستند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: کشورهایی که از طریق فروش املاک به شهروندان دیگر کشورها اقامت می‌دهند، آینده این افراد را بسیار روشن جلوه می‌دهند.

به گفته زینعلی، هدف کسانی که در خارج از ایران اقدام به خرید مسکن می‌کنند حفظ یا ارتقای سرمایه نیست. کما اینکه قیمت مسکن در ترکیه بعضا از ایران پایین‌تر است و دولت ترکیه هم اجازه رشد آنچنانی قیمت خانه را نمی‌دهد؛ زیرا آنها نمی‌گذارند به قیمت پولدار شدن یک عده از مالکان، دیگر شهروندان نابود شوند.

پیش‌بینی بازار مسکن ایران در نیمه دوم سال

وی درباره آخرین تحولات بازار مسکن تهران در شهریورماه ۱۴۰۰ گفت: علت رونق نسبی بازار مسکن در شهریورماه، امن بودن سرمایه‌گذاری در این حوزه است. فعال اقتصادی وقتی بررسی می‌کند می‌بیند که هیچکدام از بازارهای موازی به اندازه مسکن اطمینان بخشی یا سودآوری مورد انتظار را ندارند. نیاز به مسکن در جامعه کماکان وجود دارد و سرمایه‌گذار به خوبی از ایجاد فاصله بین عرضه و تقاضا مطلع است.

زینعلی تاکید کرد: بازارهای دیگر مثل طلا یا ارز بعضا سرمایه‌ها را دچار آسیب می‌کنند. در نتیجه مردم سراغ مطمئن‌ترین بخش برای حفظ داریی‌های خود می‌روند که آن هم خرید واحدهای مسکونی، تجاری و اداری است.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی قیمت خانه در نیمه دوم سال گفت: با اینکه همه چیز بستگی به اجرای سیاست‌های دولت دارد، اما بیش از یک رشد ملایم برای بازار مسکن نمی‌توان متصور بود.

مطالعه بیشتر: مطلب «مسکن در وضعیت تورم توام با رکود است» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، حمید کاظمی در ادامه افزود: امروزه تمام مراجعه‌کنندگان ما، سرمایه‌گذاران هستند. افراد عادی اصلا قادر به تهیه خانه نیستند و بازار معاملات کماکان در رکود به سر می‌برد. در وضعیت فعلی با بودجه یک میلیارد تومانی هم نمی‌توان صاحب خانه شد.

او وضعیت خرید و فرش را ضعیف تلقی کرد و گفت: قیمت‌ها بالاست و قدرت خرید مردم پایین. همین امر موجب شده تا مانند چند ماه گذشته همچنان با رکود مواجه باشیم.

برهم زدن تعادل بازار توسط دپارتمان‌ها

کاظمی در خصوص مشکلی که مشاوران املاک در آن محدوده با آن مواجه هستند گفت: دپارتمان‌هایی از مناطق مختلف وارد محدوده‌های دیگر شده و با ارائه قیمت‌های سرسام‌آور به مالکان، بازار منطقه را بر هم می‌زنند.

این مشاور املاک افزود: به عنوان مثال در خیابان دکتر هوشیار با قیمت مترمربعی ۳۴میلیون تومان و در خیابان لعل آخر با قیمت‌هایی بین ۳۸ تا ۴۰ میلیون تومان مواجه می‌شویم.

او ادامه داد: چنین قیمت‌هایی اصلا در این منطقه وجود ندارند ولی دپارتمان‌ها به این منطقه وارد شده و قیمت‌های بالایی را به سازندگان اعلام می‌کنند.

کاظمی گفت: ما این موضوع را به بازرس اتحادیه مشاوران املاک هم گزارش داده‌ایم. در این خصوص به اتحادیه گفته‌ایم: برای جلوگیری از رکود بازار و ساماندهی وضعیت، جلوی این‌گونه فعالیت‌های دپارتمان‌ها را بگیرید.

قیمت‌گذاری اختیاری

این مشاور املاک در ادامه خاطرنشان کرد: سازندگان هر قیمتی که خودشان می‌خواهند به ما اعلام می‌کنند. ما به عنوان مشاوران املاک به آنها می‌گوییم ارزش این ملک کمتر از قیمت‌های پیشنهادی شماست. اما سازندگان همچنان بر قیمت‌های بالا و خارج از عرف خود پافشاری می‌کنند. جالب اینجاست که واحدها با این قیمت‌های خارج از عرف فروخته نیز می‌شوند. خریداران این واحدها عمدتا سرمایه‌گذاران هستند.

کاظمی ادامه داد: به عنوان مثال در محدوده دامپزشکی ملکی با قدمت هشت سال، مترمربعی ۲۸میلیون تومان قیمت گذاری شده است. یا در موردی دیگر یک سرمایه‌گذار در خیابان دامپزشکی ملکی را با نرخ مترمربعی ۲۱میلیون تومان خریداری کره و سپس با نرخ مترمربعی ۲۶ میلیون تومان آن را آگهی کرده است.

او افزود: در مورد دیگری یک ملک ۶۳ متری با قدمت هشت سال با قیمت مترمربعی ۲۱میلیون تومان توسط واسطه خریداری شده و سپس با نرخ مترمربعی ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای فروش ارائه شده است. این قبیل اقدامات در بازار مسکن به وفور دیده می‌شود.

کاظمی همچنین عنوان کرد: مشاوران املاک به تنهایی نمی‌توانند اقدامی کنند. لازم است تا اتحادیه املاک در این باره هر چه زودتر وارد عمل شده و به فکر ارائه راهکاری باشد.

وضعیت بازار مصالح ساختمانی

این مشاور املاک که در بازار مصالح ساختمانی نیز فعالیت می‌کند، در خصوص وضعیت بازار مصالح گفت: افزایش قیمت مصالح ساختمانی به صورت مستقیم روی بازار املاک تاثیر دارد. در این خصوص کسی جوابگوی مردم نیست. او گفت: در حال حاضر سیمان پاکتی ۴۵ هزار تومان خریداری شده و به ناچار پاکتی ۵۰ تا ۵۵ هزار تومان در بازار به فروش می‌رسد. این در حالی است که در بسیاری از مناطق با مشکل تهیه و تامین سیمان رو‌به‌رو هستند. چرا که سیمان در بازار بسیار کمیاب شده و با قیمت‌های هنگفتی از قبیل پاکتی ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان به فروش می‌رسد. کاظمی ادامه داد: در این خصوص سازنده نیز مقصر نیست. چرا که سازندگان هر چه مصالح ساختمانی را گران‌تر بخرند، ناچارند بر قیمت تمام‌شده واحد مسکونی بیفزایند.

دور زدن قانون، کار راحتی است!

این مشاور املاک در خصوص عدم اجرای قانون و مصوبات دولت خاطرنشان کرد: اکنون واحدهای مسکونی خالی بسیار زیادی در بازار وجود دارند. مالکان این واحدها را بدون سکنه و خالی نگهداری می‌کنند تا وضعیت اقتصادی کشور به یک ثبات نسبی برسد. آنها ترجیح می‌دهند تا تعیین تکلیف وضعیت مبهم اقتصادی کشور از انجام معاملات خودداری کنند. او ادامه داد: صاحب‌خانه‌ها بدون توجه به مصوبات دولت در خصوص تمدید خودکار اجاره‌نامه و سقف افزایش اجاره‌بها، اقدام به تخلیه خانه و افزایش مبلغ اجاره‌بها به میزان دلخواه هستند.

کاظمی در پایان یادآور شد: این موارد فقط در رسانه‌ها اعلام می‌شود. هیچ‌گونه نمود اجرایی در واقعیت ندارند. این‌ها فقط در حد حرف هستند چرا که تاکنون هیچ‌کس به این مصوبات عمل نکرده است. این امر با داشتن آشنا و انجام زد و بند در سیستم‌های دولتی به راحتی امکان‌پذیر است.

مطالعه بیشتر: مطلب «ضامن رسمی برای وام اجاره حذف می‌شود؟» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» هدف سرمایه‌گذاران معمولا، رشد و توسعه و حفظ سرمایه خود و بهره‌مندی از منافع آن در آینده است. سرمایه‌گذاران معمولا ممکن است سرمایه خود را به مدت طولانی و طی سال‌ها و دهه‌ها نگه داشته و از سود دهی آن بهره ببرند.

بازارهای اصلی سرمایه‌گذاری

بررسی‌ها نشان داده که میان تمامی بازارها برای سرمایه‌گذاری هفت بازار اصلی‌تر بوده:

1. حساب‌های سپرده بانکی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری
2. صنعت و تولید
3. بورس
4. دلار
5. طلا
6. ارز دیجیتال
7. مسکن

کدام بازار برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است؟

پرداختن به این موضوع که کدام بازار هدف موفق‌تر و پر سودتر است، ما را نیازمند بررسی زیادی کرده، اصلی‌ترین و مهم‌ترین بعد پاسخ به این سوال، مرتبط با اقتصاد کشوری است که در آن قصد سرمایه‌گذاری دارید. مسلما اقتصاد هر کشوری نسبت به کشورهای دیگر متفاوت است. بعنوان مثال در کشورهای صنعتی جهان مطمعئناً هیچ سرمایه‌گذاری پرسود‌تر و مفیدتر از سرمایه‌گذاری در تولید و صنعت نیست .

“در کشورهای صنعتی و ثروتمند جهان مردم تحت هیچ عنوان بازار ارز و طلا را بازار هدف سرمایه‌گذاری نمی‌دانند چرا که ثبات اقتصادی در این کشورها اجازه تورم در حوزه‌های ارزی و مالی را نخواهد داد.”

جست‌وجو برای یک بازار هدف جهت سرمایه‌گذاری کاری بسیار دشوار است چرا که اکثر بازارهایی مانند ارز، بورس، دلار و….. نیازمند دانش و تخصص بوده و از پیچیدگی و ریزه کاری‌های زیادی برخوردار هستند، در این بازارها شما نیاز دارید که یک راهنمای مناسب و مورد اطمینان پیدا کنید تا بیزینس شما را در دست بگیرد و عملا می‌توان گفت خودتان هیچ کنترلی روی سرمایه خود ندارید و ارزش سهام شما کاملا به شرایط بازار و گردانندگان آن شرکت بستگی دارد، اما در این میان بازار مسکن نیازمند دانش و تخصص خاصی نمی‌باشد و لزوما با یک گردش کوچک در اینترنت و روزنامه می‌توان اطلاعات جامع و کامل در این حوزه را بدست آورد. در بازار مسکن شما به راحتی می‌توانید بر روی سرمایه خود بدون نیاز به شرکت‌ها یا راهنما تسلط داشته باشید.

ویژگی‌های بازار مسکن نسبت به دیگر بازارهای سرمایه:

_بازار ملک انعطاف پذیر است

_ رشد سرمایه در دراز مدت

_ ملک در ایران همواره گردش مالی مثبت داشته است

_در بازار مسکن کنترل صد در صد روی سرمایه دارید

_عدم نیاز به شخص ثالث

_سرمایه‌گذاری ملکی نیاز به دانش یا تخصص ندارد

_کم نشدن ارزش نقدنگی سقوط ارزش پول

_سرمایه‌گذاری در زمینه ملک متناسب با هر بودجه است

_در بسیاری مواقع تغییرات منطقه‌ای روی سرمایه شما تاثیر مثبت خواهد داشت

بهترین بازار سرمایه‌گذاری در ایران کدام بازار است؟

عدم ثبات و پیچیدگی وضعیت اقتصادی کشور ایران باعث شده است که سرمایه‌گذاری در بازارهای سرمایه برای سرمایه‌گذران کاری بسیار پیچیده و سخت باشد به نحوی که هیچ سرمایه‌گذاری نمی‌تواند برنامه‌ریزی دقیقی برای آن داشته باشد، علناً می‌توان گفت در بازارهای سرمایه‌گذاری ایران چشم‌انداز آینده بازار وجود ندارد. بنابراین در چنین شرایطی توصیه می‌شود که اگر قصد سرمایه‌گذاری در ایران را دارید قبل از اینکه به سود و رشد سرمایه فکر کنید ابتدا باید بفکر حفظ سرمایه خود باشید یعنی در بازاری سرمایه‌گذاری کنید که حداقل ارزش داراییتان نسبت به میزان تورم از بین نرود.

سرمایه‌گذاری در ایران مقوله‌ای بسیار پیچیده است . شاید با اطمینان بتوان گفت که هم اکنون ایران تنها کشوری است که در طی چند ماه ممکن است یک سرمایه‌گذار کل سرمایه‌اش را از دست بدهد و ورشکسته شود یا در طول چند ماه شخصی با کم‌ترین سرمایه ثروتمند شود و این اتفاق نتیجه نوسان‌های شدید، عدم ثبات اقتصاد، تورم‌های چند صد درصدی در طول سال و عدم تصمیم‌گیری صحیح در مقاطع مختلف است.

در یک قرن اخیر ایران‌ هیچ بازاری به اندازه بازار مسکن و ملک مطمئن نبوده و می‌توان بازار مسکن را تنها بازاری دانست که سرمایه‌گذاری در آن حداقل موجب از دست رفتن سرمایه و دارایی‌های مردم نمی‌شود.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «بازار مسکن؛ توقفگاه سرمایه» را از مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بخش مسکن یکی از کلیدی‌ترین و اصلی‌ترین بخش‌های اقتصادی هر کشوری است که می‌تواند بخش‌های زیادی را با خود همراه کند.

بازار مسکن در اقتصاد ایران دارای جایگاه ویژه‌ای است و این بازار دارای نوسانات خاصی می‌شود که می‌توان با شناخت عوامل موثر بر قیمت مسکن، این نوسانات را پیش‌بینی کرد.

عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن

طبق آمارهای به دست آمده از قیمت بازار مسکن در طول کمتر از سه سال بیش از ۲۵۰ درصد رشد داشته و رشد بی‌وقفه قیمت‌ها متاثر از چند عامل به شرح ذیل است:

1. کاهش متغیر میزان سفارش و عرضه زمین جهت ساخت و ساز مسکن (از اوایل تابستان تا به اکنون چیزی حدود 47 درصد کاهش)
2. افزایش شاخص قیمت خرید مصالح ساختمانی (شاخص خرید در خرداد ماه چیزی حدود 44/79، اکنون 63/89)
3. کاهش میزان فروش مسکن نسبت به ماه‌های گذشته (کمتر از 3 هزار معامله)

اغلب مردم مسکن را کالایی فرض کرده که با خرید آن به سرعت می‌توانند به سود دهی بالایی برسند. اما باید دید آیا این طرز فکر درست می‌باشد یا خیر؟

در ادامه به مقایسه شاخص تغییرات قیمت دارایی‌ها پرداخته‌ایم تا در مقایسه ساده به جواب سوالمان برسیم.

                                         شاخص تغییرات قیمت و دارایی‌ها

نوع دارایی                  تغییرات هفتگی                  تغییرات ماهانه                     تغییرات سه ماهه

سکه                                 1+                                  9/11+                                 1/16+

دلار                                 5/4+                                     9+                                 7/19+

بیت کوین                          5/2+                                7/58+                                 2/32+

شاخص بورس                    3/1+                                  6/6+                                8/25+

فولاد                                6/0+                                  4/0+                                98/2+

خودرو                                 2+                                 5/13+                                   18+

مسکن                               1+                                   5.2+                                     7+

در این جدول مشاهده می‌کنیم رشد قیمت در بازار مسکن طی یک هفته مثبت بوده است و در سه ماهه گذشته چیزی حدود 7 درصد رشد داشته است.

“شاخص قیمتی هر متر مربع در تهران در حال حاضر به متوسط 17 میلیون رسیده است”

بخش مسکن و قیمت آن از عوامل بسیاری تاثیر پذیر است. این عوامل را می‌توان به دو دسته عوامل طرف عرضه و طرف تقاضا تقسیم نمود که هر کدام از این عوامل، شامل بسیاری از متغیرها بوده، این روزها شاهد رشد 80 درصدی مشتریان سرمایه‌گذار در این بخش از اقتصاد هستیم که همین امر نشان دهنده بازار نامتعارف مسکن است، بازاری که در آن عرضه و تقاضا نابرابر هستند. این درحالی است که بسیاری از کارشناسان این حوزه معتقد هستند نظام تولید و عرضه در کشور نیازمند اصلاح بوده و باید نظامی طراحی شود که بتواند خود به خود حرکت بازار را به سوی منطقی شدن پیش ببرد و راه‌حل اصلی در این نظام حل مسئله تولید باشد.

باید خاطر نشان کرد، مسکن یک کالای بادوام محسوب می‌شود و از نظر مردم در مقایسه با سایر بازارهای موازی مطمئن‌ترین بازار برای حفظ ارزش سرمایه، بازار مسکن است.

تحرک و رونق در بخش مسکن، باعث رونق بسیاری از بخش‌های یک اقتصاد می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: مطلب «با هر میزان پول، در بورس خانه‌دار شوید» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، مالیات بر عایدی سرمایه، طرح مجلس است که مدتی از تصویب کلیات آن می‌گذرد و اجرای کامل آن به دولت بعدی می‌رسد؛ به‌گونه‌ای که پورابراهیمی – رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس – گفته که ظرف یک ماه آینده تلاش خواهیم کرد تا تمامی نظرات کارشناسان اتاق بازرگانی، صاحب‌نظران و متخصصان را در مورد بحث مالیات بر عایدی سرمایه جمع‌آوری و جمع‌بندی کنیم و تا اواخر شهریورماه نیز گزارش رسمی و نهایی آن را در کمیسیون اقتصادی تصویب و به صحن علنی ارائه کنیم.

در این طرح، اگر فردی مسکن بخرد و سپس اقدام به فروش آن کند، باید از محل سود این معامله طبق مدت نگهداری آن سرمایه، بخشی را به‌عنوان مالیات پرداخت کند.

نحوه محاسبه مالیات بر اساس مدت نگهداری

نحوه محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن بر اساس مدت‌زمان نگهداری، در سال اول ۴۰ درصد، سال دوم ۳۷ درصد و سال سوم ۳۴ درصد است. همچنین، در سال‌های چهارم، پنجم و ششم نگهداری مسکن به ترتیب باید معادل ۳۱، ۲۸ و ۲۵ درصد از سود حاصل‌شده از فروش آن خانه، مالیات پرداخته شود.

علاوه براین، نحوه محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن براساس مدت‌زمان نگهداری، در سال هفتم ۲۲ درصد، سال هشتم ۱۹ درصد و سال نهم ۱۶ درصد است. از سوی دیگر، در سال‌های دهم، یازدهم و دوازدهم نگهداری مسکن به ترتیب باید معادل ۱۳، ۱۰ و ۷ درصد از سود حاصل‌شده از فروش آن خانه، مالیات پرداخته شود که از سال دوازدهم به بعد نگهداری مسکن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ۴ درصد خواهد بود.

به عنوان مثال، اگر مسکنی به ارزش یک میلیارد تومان خریده و پس از دو سال آن به قیمت یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان فروخته شود، سودی که از این فروش حاصل‌شده معادل ۴۰۰ میلیون تومان است که مالیات آن براساس دو سال نگهداری ۳۷ درصد محاسبه می‌شود و باید ۱۴۸ میلیون تومان مالیات بپردازید.

مالیات بر عایدی سرمایه خانه‌های لوکس

همچنین، به‌جز مالیات بر عایدی سرمایه طبق بودجه سال جاری باید صاحبان خانه‌های لوکس که ارزش آن‌ها بیش از ۱۰ میلیارد تومان باشد، تا بهمن سال جاری مالیات بپردازند.

براین اساس، نرخ مالیات سالانه این خانه‌های لوکس نیز به شرح زیر است:

۱- نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تا ۱۵ میلیارد تومان؛ یک در هزار

۲- نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد تا ۲۵ میلیارد تومان؛ دو در هزار

۳- نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد تا ۴۰ میلیارد تومان؛ سه در هزار

۴- نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد تا ۶۰ میلیارد تومان؛ چهار در هزار

۵-نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان به بالا؛ پنج در هزار

مطالعه بیشتر: مطلب «طرح مالیات بر واحدهای خالی شروع به کار کرد!» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.