رکود بازار مسکن

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بازار مسکن که از ابتدای سال جاری دچار ثبات قیمت و رکود معاملات شده در شهریورماه نیز چنگی به دل نمی‌زند. گزارش‌های میدانی از ادامه کسادی خرید و فروش ملک در شهر تهران حکایت دارد.

همزمانی چند عامل از جمله تغییر دولت، وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال، کاهش قیمت سیمان و فولاد، طرح دولت برای ارایه زمین و مصالح ارزان قیمت و برنامه شهرداری برای نوسازی بافت‌های فرسوده، بازار را در شرایط ثبات و البته انتظار قرار داده است.

در مردادماه فقط ۵۴۹۹ معامله مسکن در تهران انجام شد که در مقایسه با سال‌های گذشته تقریبا به یک سوم رسیده و به همین دلیل قیمت‌ها مقداری افت کرده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که در هفته‌های اخیر همانند ماه‌های گذشته نرخ‌های پیشنهادی، به خصوص در نیمه شمالی پایتخت روند نزولی داشته است.

نگرانی از کاهش بیشتر قیمت باعث افزایش عرضه آپارتمان در مناطق ۱ تا ۵ شده است. در نیمه جنوبی تهران بخصوص در مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ به دلیل کمبود فایل‌های نوساز، پایین بودن قیمت‌ها نسبت به شمال تهران و وجود تقاضای مصرفی، معاملات از نوع تبدیل به احسن تا حدی جریان دارد.

در عین حال مشاوران املاک از رکود معاملات در سه منطقه پرتقاضای تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ سخن می‌گویند. در مناطق ۱ تا ۳ که معمولا خرید و فروش‌های سرمایه‌ای جریان دارد با کاهش ۲ تا ۱۲ درصدی قیمت در مردادماه نسبت به تیرماه مواجه بوده‌ایم و گزارش‌های میدانی از ادامه این روند در شهریورماه حکایت دارد.

اقساط گران، وام تسهیلات مسکن

از سوی دیگر بانک مسکن در روزهای اخیر سقف تسهیلات «ساخت و خرید مسکن» و «جعاله مسکن» از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده را به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش داده که ممکن است تا حدودی به تحریک تقاضای مصرفی منجر شود. البته اقساط ماهیانه ۸.۶ میلیون تومانی این وام، مانعی در جهت استفاده از این وام خواهد بود.

هرچند این تصور وجود دارد که اگر وعده‌های دولت برای افزایش ساخت و ساز عملی نشود ممکن است، اثرات منفی در بخش مسکن ایجاد کند، اما ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران، حتی نسبت به کشور ترکیه، جهش قیمتی در بازار را دور از ذهن کرده است. به خصوص اینکه تقاضای سفته‌بازی به دلیل تضعیف تقاضای مصرفی از بازار خارج شده و تهدیدی از ناحیه خرید و فروشهای سرمایه‌ای، متوجه بازار نیست.

با این حال کارشناسان معتقدند، اگر دولت می‌خواهد بخش خصوصی را در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن، وارد عرصه ساخت و ساز کند باید گام‌های اساسی در جهت رفع قوانین و مقررات رکودزا و همچنین رفع مشکلات صنعت ساختمان در مواجهه با دستگاه‌های خدمات‌رسان بردارد.

از سوی دیگر سازندگان می‌گویند که صف طولانی دستگاه‌هایی مثل شهرداری، نظام مهندسی، آتش‌نشانی، ادارات آب، برق و گاز که نگاه درآمدی به بخش ساختمان دارند، روند صدور پروانه ساختمانی را بسیار طولانی کرده و بعضا به بیش از یک سال رسانده است. این خطر می‌تواند به شکل کاهش عرضه واحدهای جدید و افزایش قیمت مسکن در آینده خود را نشان دهد.

مطالعه بیشتر: مطلب «مقایسه قیمت مسکن در تهران و ترکیه» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

مهران خدارحیمی در گفت‌وگو با خبرنگار «مجله ملکی دلتا» عنوان کرد: بازار مسکن برای خروج مسکن از رکود نیازمند این است که دولت به صورت تخصصی و واقعی‌تر وارد بازار مسکن شود، نه به صورت شبه دولتی.

او می‌گوید: اکنون شرکت‌هایی هستند که شبه دولتی‌اند؛ این شرکت‌ها به اسم ایجاد رونق و تولید، در بازار مسکن دلالی و سرمایه‌گذاری می‌کنند و بنگاه‌های اقتصادی برای خودشان ایجاد می‌کنند که اینها باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن می‌شود.

مدیر معاملات آژانس 2*2 دلتا با بیان اینکه علی‌رغم اینکه بسیاری از افراد، صنف ما را در بحث افزایش قیمت مسکن دخیل می‌دانند، گفت: به جرات می‌توانم بگویم شبه دولتی‌ها تأثیر بیشتری در افزایش قیمت مسکن دارند.

خدارحیمی تاکید کرد: دولت باید برای ثبات بازار مسکن، نرخ بهره وام‌ها را کاهش دهد و از سوی دیگر تولید متریال و مصالح ساختمانی را افزایش بدهد.

مدیر معاملات آژانس 2*2 دلتا می‌گوید: یک زمان مصالح ساختمانی مستقیم دست مصرف‌کننده می‌رسید، اما در حال حاضر بخش عمده‌ای از متریال ساختمان، توسط دلالان و واسطه‌ها به دست مصرف‌کننده می‌رسد. این موضوع منجر به افزایش قیمت ساخت‌وساز و در نهایت قیمت نهایی مسکن می‌شود.

نقش دلالان در بازار مسکن

وی اظهار داشت: شرایط به گونه‌ای پیش رفته است که امروزه دلالان قیمت مصالح ساختمانی را هر زمان که بخواهند افزایش می‌دهند.

خدارحیمی با بیان اینکه دولت باید بحث نظارتی داشته باشد و خودش در این بازار سرمایه‌گذاری کند، عنوان کرد: دولت باید این سرمایه‌گذاری را با هدف ارتقا سطح زندگی مردم انجام دهد نه ایجاد درآمد.

وی در پایان در خصوص نحوه اجرای حداکثر 25 درصدی اجاره‌بها که توسط دولت اعلام شده گفت: می‌توانم به جرات بگویم که در برخی از مناطق تهران اجاره‌بها حتی تا 150 درصد هم افزایش داشته است.

مطالعه بیشتر: مصاحبه قبلی مدیر معاملات آژانس 2*2 دلتا تحت عنوان «چرا بازار مسکن در رکود است؟» در سایت ملکی دلتا بخوانید.

مهران خدارحیمی در گفتگو با «مجله ملکی دلتا» عنوان کرد: در حال حاضر بسیاری از مردم به دلیل بلاتکلیفی در بازار مسکن تمایلی به خرید و فروش مسکن ندارند و جذب بازارهای موازی دیگری همچون بازار سکه، ارز دیجیتال، طلا، دلار، خودرو و … شده‌اند.

وی خاطرنشان کرد: بخشی از سرمایه در بازار مسکن از تهران فرار کرده است. بخشی از این سرمایه یا به خارج از کشور مانند ترکیه، گرجستان و ارمنستان رفته و یا بخشی از آن در مناطق شمالی کشور در حال جابه‌جا شدن است.

مدیر معاملات آژانس 2*2 دلتا ابزار کرد: هم اکنون بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاران بخش مسکن که باعث رونق اقتصادی در این بازار بودند به اصطلاح دلال‌ها، از بازار مسکن خارج شده‌اند و در بازارهای موازی اقدام به سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

به کار آمدن دولت جدید و تأثیر آن در بازار مسکن

مهران در ادامه توضیح داد: بنده پنج دوره ریاست جمهوری را در این صنف دیده‌ام. معمولاً دوره اول و سال اول دولت، باعث افزایش قیمت مسکن و پیرو آن افزایش خرید و فروش می‌شود. تجربه ثابت کرده است هر زمان مسکن گران می‌شود خرید و فروش رونق بیشتری می‌گیرد و از رکود خارج می‌شود.

خدارحیمی عنوان کرد: اما این دوره به نظر بنده شرایط متفاوت‌تر است و هنوز چشم‌انداز روشنی نمی‌توان برای این بازار ترسیم کرد.

وی می‌گوید: در حال حاضر قیمت مسکن به شدت افزایش داشته و از سمت دیگر بازارهای موازی خیلی جذاب‌تری ایجاد شده است.

مهران به افزایش قیمت ساخت‌وساز مسکن اشاره کرد و گفت: با توجه به اینکه ما بازار ساخت‌وساز را رصد می‌کنیم، می‌بینیم که قیمت مصالح ساختمانی در ساخت‌وساز به صورت مستمر در حال افزایش است که همین موضوع باعث افزایش تمام شده قیمت مسکن شده است.

قسمت دوم این گفتگو در روزهای آتی در سایت مجله ملکی دلتا منتشر می‌شود.

مطالعه بیشتر: مطلب «باید دست بانک‌ها از بازار مسکن کوتاه کرد» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.